나이스옥션 법원경매 진주 2025타경962 [1] 경상남도 사천시 서포면 비토리 119-94 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 비토리소재 「비토마을회관」남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현재 답, 유지 등으로 이용 중입니다. ? 기호(2) : 대체로 평탄한 삼각형의 토지로서 답으로 이용 중입니다. ? 기호(3) : 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 답, 전 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

? 기호(1, 3) : 남측으로 왕복 2차선 도로와 일부 접하고 있습니다. ? 기호(2) : 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진·출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법> ? 기호(2) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ? 기호(3) : 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

? 본건 기호(1) 토지는 공부상 지목이‘답’이나 현황 답 및 유지 등으로 이용 중입니다. ? 본건 기호(3) 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황 답 및 전 등으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록1 토지는 공부상 '답'이나 현황 '답 및 유지 등'으로 이용중이며 목록3 토지는 공부상 '답'이나 현황 '답 및 전 등'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경962 (1) 사건으로, 경상남도 사천시 서포면 비토리 119-94에 소재한 토지입니다.

지목은 답이며, 감정가는 723,078,000원입니다.

토지 면적은 총 5229.00㎡ (약 1,582평)이며, 건물은 없습니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

채권자는 제OOOOOO입니다.

감정평가 요약에 따르면, 본건은 비토마을회관 남동측 인근에 위치한 토지로, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 사천시 서포면 비토리 소재 「비토마을회관」남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있어 조용한 농촌 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 기호(1, 3) 토지는 남측으로 왕복 2차선 도로와 일부 접하고 있습니다. 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진·출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역 및 접도구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 2일 접수된 제일새마을금고의 근저당(624,000,000원)입니다.

이후 여러 건의 압류(진주세무서, 국민건강보험공단, 김해세무서, 밀양시, 성동세무서, 진주시 등)가 있었으나, 모두 말소 대상입니다.

가장 최근인 2025년 2월 24일, 제일새마을금고의 임의경매개시결정(596,065,669원)이 등기되어 본 경매로 이어졌습니다.

전반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 상세 내용이 기재되어 있지 않아 인수 여부 불확실하므로 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 사천시 서포면 비토리의 농경지 및 농가주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변 편의시설 및 상업 시설은 사천시 중심 시가지로 이동해야 이용 가능하며, 지역 특성상 농업 관련 활동이 주를 이루는 환경입니다.

따라서 직접적인 상권 형성은 미미하며, 주변 지역의 개발 가능성 및 농업 관련 시설 운영에 따른 파급 효과를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변 환경: 농경지와 농가주택이 어우러진 전원적인 생활 환경입니다.

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설: 도보로 이용 가능한 편의시설은 제한적이며, 사천 시내 등 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 관련:

본건은 공부상 '답'이며, 현황 또한 '답 및 유지', '답 및 전' 등으로 이용 중입니다.

매각물건명세서 상 '농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)'이라는 매우 중요한 주의사항이 명시되어 있습니다.

농지취득자격증명 발급이 불가능하거나 절차에 문제가 발생할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전 철저한 확인이 필수적입니다.

미상 권리 존재 가능성:

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 정확한 인수 여부를 판단하기 어렵습니다. 이 부분이 실질적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

맹지(기호2):

본건 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 진출입로 확보 방안에 대한 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 서포면 비토리에 위치한 넓은 면적의 토지(답)로, 감정가는 7.2억 원 이상으로 평가되었습니다.

권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

가장 큰 리스크 요인은 농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부이며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.

또한, 현황과 공부상 지목의 차이, 맹지 등 토지 자체의 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 5,229㎡ (약 1,582평)의 넓은 토지로, 향후 활용 가능성에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

생산관리지역: 건폐율, 용적률 등 개발 가능성이 있는 지역으로, 계획적인 활용 시 투자 가치 증대가 가능합니다.

농업 활동 및 전원 주택지 개발 잠재력: 지역 특성을 고려할 때, 농업 관련 시설이나 전원 주택지로 개발할 경우 장기적인 관점에서 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 723,078,000원

말소기준권리 채권액 (제일새마을금고 근저당): 624,000,000원

임의경매 청구액 (제일새마을금고): 596,065,669원

인수 보증금: 0원

본 건은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 맹지, 미상 권리(지상권) 존재 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

단순히 감정가나 채권액만을 기준으로 예상 입찰가를 산정하기보다는, 해당 토지의 농지 취득 가능성, 실제 이용 현황, 법적 제한 사항 등을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서 본 보고서에서는 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 향후 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 재산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.