나이스옥션 법원경매 안산 2025타경926 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1054-4 성경빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "경일관광경영고등학교" 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

조적조 평슬래브지붕 지하1층, 지상3층 건 중 2층 203호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광경영고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경926 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 75,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1054-4, 성경빌라 2층 203호

용도: 다세대주택

토지 면적: 21.04㎡ (약 6.36평)

토지 지분: 21.04㎡ (약 6.36평)

건물 면적: 34.58㎡ (약 10.46평)

건물 지분: 34.58㎡ (약 10.46평)

건축 연도: 1992년 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "경일관광경영고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 대체로 무난하다고 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건은 동측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 04월 06일 접수된 국민은행 근저당 (을11) 입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전:

* 2014년 02월 11일 접수 (갑11) - 김학열

* 2017년 07월 05일 접수 (갑12) - 박효성 (매매 금81,000,000원)

근저당:

* 2021년 04월 06일 접수 (을11) - 국민은행 (채권액 35,200,000원) - 말소기준권리

임의경매 개시 결정:

* 2025년 10월 23일 접수 (갑13) - 국민은행 (채권액 30,441,358원) - 매각으로 소멸 예정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전진선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 04월 08일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 관련 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 내 주택들의 거래 사례가 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 10일 거래 (연립, 40.14㎡): 18,800만원 (약 46.8만원/㎡, 약 154만원/평)

* 2026년 7월 3일 거래 (연립, 30㎡): 9,810만원 (약 32.7만원/㎡, 약 108만원/평)

* 2026년 7월 4일 거래 (다세대, 62.35㎡): 16,200만원 (약 26만원/㎡, 약 86만원/평)

본건의 감정가는 7,500만원이며, 건물 면적은 34.58㎡ (약 10.46평)입니다. 감정가는 3.3058㎡당 약 71.7만원 수준으로, 유사 거래 사례들의 평당 가격(약 86만원~154만원) 대비 다소 낮은 편으로 분석됩니다. 특히 2011년에 건축된 62.35㎡ 다세대가 평당 약 86만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 역시 시장 가격이 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 주택 유형별 거래 동향

최근 거래된 '연립' 주택들은 비교적 높은 평당 가격을 보였으나, '다세대' 주택 거래 사례는 평당 가격이 상대적으로 안정적이거나 낮은 경향을 보였습니다. 본건은 '다세대주택'으로 이용 중이며, 건축 연도(1992년)가 비교적 오래되었음을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건물은 조적조 평슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

본건 인근에는 경일관광경영고등학교, 석수초등학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다. 또한, 주위에는 근린생활시설이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로 3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경일관광경영고등학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 보고서에 명시된 정보 및 일반적인 검색 결과상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (본건 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경이 양호하고 교통이 편리한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 리스크가 적은 편입니다. 다만, 건축 연도가 1992년으로 다소 오래되었으며, 토지이용계획상 다수의 도시계획 관련 제한이 존재합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가가 시장 가격 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음 (말소기준권리 후순위 권리 다수 소멸)

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이

* 주변 시세 대비 감정가 저평가 가능성

* 주거 편의성이 양호한 입지

9. 예상 입찰가

감정가 75,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래가 및 시세 분석 결과, 본 건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 또한, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 낙찰 가능성 및 시세 차익을 고려한 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.