나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4872 [1] 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 103동 12층 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "동국대학교 사범대학 부속 영석고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주택지대로서 주거지로의 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 24층 건물 내 12층 1201호로서, (사용승인일 : 2006. 01. 26) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문조사) 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방(개별, 도시가스)설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측으로 하향 완경사진 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(영석고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경4872 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 용도: 아파트

* 건축년도: 2006년 1월 26일 사용승인

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 24층 건물

* 해당 층: 12층

* 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 103동 12층 1201호

* 면적 정보

* 토지면적: 36.29㎡ (약 10.98평)

* 토지지분: 36.29㎡ (약 10.98평)

* 건물면적 (전용면적): 84.84㎡ (약 25.67평)

* 건물지분: 84.8384㎡ (약 25.67평)

* 아파트 공급면적은 제공되지 않았습니다.

* 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 301,000,000원

* 매각조건: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치하며, "동국대학교 사범대학 부속 영석고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 빅리치대부유한회사의 근저당권 (채권금액 165,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

* 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 그 영향에 대한 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 배자영 (배 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2018년 10월 17일

* 확정일자: 2018년 10월 18일

* 배당신고일자: 2025년 12월 01일

* 대항력: 있음

* 경매 물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약

* 총 채권액 (등기부 기준): 358,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설

* 본건이 위치한 지역은 주택지대와 근린생활시설이 복합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경

* 극동스타클래스 아파트는 24층 규모의 공동주택 단지로, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설

* "동국대학교 사범대학 부속 영석고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 본건은 해당 학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

* 주차 및 관리

* 총 주차대수는 135대 (지상 12대, 지하 123대)로, 세대당 주차 공간은 평균 수준입니다.

* 단지 내 관리사무소를 통해 체계적인 건물 관리가 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련

* 본 건에는 대항력 있는 임차인(배자영)이 존재합니다.

* 비록 경매 물건명세서상 '인수 보증금'이 0원으로 기재되어 낙찰자에게 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

* 임차인의 배당신고일자(2025년 12월 01일)가 향후 예정되어 있어, 해당 경매 절차 및 배당 순위에 따른 임차인 보증금 처리 과정을 면밀히 주시해야 합니다.

* 권리 관련

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 가능성이 있어, 해당 권리의 상세 내용 확인 및 인수 시 발생할 수 있는 재산권 행사 제약을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 극동스타클래스 아파트 103동 1201호로, 주거지역 내에서 보통 수준의 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 2006년에 사용승인된 건물로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가(2026년 6월)가 2.7억 원에서 2.8억 원대에 형성되어 있어 시세 파악이 용이한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 명도 절차 및 잠재적 리스크 관리가 중요합니다. 또한, 미확인된 지상권의 존재 가능성 또한 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

* 권리 관계 및 명도 관련 리스크를 충분히 검토한 후, 시장 가격 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 실거래가가 2.7억 원 ~ 2.8억 원대로 확인되어 시세 분석 및 투자 판단에 용이합니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시, 이에 대한 충분한 이해와 대비가 이루어진다면 성공적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가 (2026년 6월): 270,000,000원 ~ 278,000,000원

* 감정가: 301,000,000원

* 상기 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 285,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.