나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12821 [1] 서울특별시 양천구 목동 318-14 제지하층 제3호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목3동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(9호선 '등촌역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브위아스팔트슁글 지하1층/지상4층 건물 내 제지하층 제3호로서, (사용승인일 : 1991.06.27) 외벽 : 적벽돌 치장 마감 등, 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

공부 및 현황 '연립주택'으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12821 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 318-14 제지하층 제3호

용도: 연립주택

토지면적: 37.09㎡ (약 11.22평)

토지지분: 37.094㎡ (약 11.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.83㎡ (약 21.43평)

건물지분: 70.83㎡ (약 21.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 234,000,000원

1.4. 건축물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 스라브위아스팔트슁글 지하1층/지상4층 건물 내 제지하층 제3호

사용승인일: 1991년 06월 27일

외벽: 적벽돌 치장 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용상태: 공부 및 현황 '연립주택'으로 이용중

1.5. 설비 내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

1.6. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태: 북동측 노폭 약 5m, 남동측 및 북서측 노폭 약 4m 도로와 접함.

1.7. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

1.8. 공부와의 차이

해당 없음.

1.9. 기타 참고사항

임대관계는 미상임. 건축물 현황도면 부재 및 이해관계인 부재로 인해 내부구조도는 기 평가전례 등에 의거 작성되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '목3동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 9호선 '등촌역'이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12821)으로, 접수일자는 2025년 10월 24일임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성용인

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 03월 02일

배당신고일자: 2024년 04월 04일

대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 기준)

비고: 등기부 요약상 주택임차권(을13)으로 등기되어 있으나, 말소 처리됨.

* 임차인: 손종범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 19일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없음.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전 (갑6): 2014-07-14 (석치훈)

* 주택임차권 (을13): 2024-04-04 (성용인, 180,000,000원). 비고: 전입/확정 2021-3-2. 말소 처리됨.

* 소유권이전 (갑8): 2021-04-08 (김원선)

* 소유권이전 (갑9): 2021-08-03 (박정일)

* 강제경매개시결정 (갑12): 2025-10-24 (성왕수외 5명, 183,000,000원). 말소기준권리.

3.4. 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.5. 권리 분석 요약

성용인 임차인의 경우, 임차인 현황상 대항력이 없다고 기재되어 있고 등기부상 주택임차권도 말소로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음'으로 명시되어 있어, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 성용인 임차인의 보증금 180,000,000원을 잠재적 인수 금액으로 고려해야 합니다. 손종범 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준)

* 제일빌라 (목동 318-136, 연립, 1993년식): 2026.07.03 거래, 55.01㎡, 26,000만원. (평당 약 473만원)

* 다나네스트빌 (목동 728-17, 다세대, 2007년식): 2026.07.06 거래, 50.61㎡, 43,000만원. (평당 약 850만원)

* 유건쉐르빌 (목동 553-0, 다세대, 2007년식): 2026.07.01 거래, 32.4㎡, 20,000만원. (평당 약 617만원)

4.2. 시세 분석

본건과 주소지(318번지) 및 건물 유형(연립주택)이 유사한 '제일빌라(318-136)'의 최근 매매 사례(2026.07.03, 55.01㎡, 26,000만원)를 비교 대상으로 삼는 것이 가장 적절합니다. 이 사례에 따르면 해당 물건의 평당 가격은 약 473만원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 70.83㎡ (약 21.43평)이므로, 동일 평당 가격을 적용 시 예상 시세는 약 33,500만원 (70.83㎡ * 473만원/㎡)으로 산출됩니다.

이는 감정가 23,400만원보다 높은 수준으로, 감정가가 다소 보수적으로 산정되었거나 시장 가격이 상승했음을 시사합니다. 다만, 인근의 다세대 주택들의 평당 가격은 600만원대에서 800만원대까지 다양하게 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

'목3동주민센터' 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

9호선 '등촌역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 성용인 임차인의 보증금 180,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 물건명세서에 명시된 중요한 인수 가능 권리입니다.

* 권리 관계의 상충: 임차인 현황상의 '대항력 없음' 및 등기부상 '말소' 처리된 주택임차권과 물건명세서상의 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음'이라는 기재 간에 상충이 존재합니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 건축물 현황도면 부재: 건축물 현황도면이 부재하여 내부 구조 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동에 위치한 연립주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 성용인 임차인과 관련된 잠재적 보증금 인수 위험이 존재하여, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 인수 금액 확정이 필수적입니다. 이 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 가격 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통 접근성: 지하철 9호선 등촌역 이용이 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 거주 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적(70.83㎡)과 가장 유사한 '제일빌라(318-136)'의 최근 매매 사례(26,000만원)를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 473만원입니다. 이를 본건 건물 면적에 적용 시, 잠재적 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치는 약 33,500만원으로 추정됩니다.

제시된 감정가 23,400만원과 비교했을 때, 시세 상승 여력이 있습니다.

다만, 성용인 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수할 가능성을 고려해야 하므로, 총 매수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 과도해지지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

임차인 인수 보증금(180,000,000원)을 제외한 예상 입찰가로는, 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 명확한 권리 분석 및 위험 요인에 대한 추가적인 법률 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.