나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8992 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 3391 제주국제학교아이비스127 제202동 제1,2,3층 제4호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '산양보건진료소' 남동측 원거리에 위치하는 제주국제학교아이비스127 제202동 제1,2,3층 제4호이며, 일대는 공동주택, 근린생 활시설, 농경지 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니 다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크마감지붕 3층 내 제1,2,3층 제4호로 <사용승인일: 2023.09.22.> 외벽: 페인트 및 타일 마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

연립주택으로 1층, 2층, 3층을 하나의 호로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10m 및 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하 수자원보전4등급(저촉), 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 다락이 소재합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8992 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 3391 제주국제학교아이비스127 제202동 제1,2,3층 제4호

용도: 연립주택

건축물 사용승인일: 2023년 09월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 3층 (1,2,3층 이용)

총 층수: 3개 층 (해당 호는 1, 2, 3층을 하나의 호로 이용)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 231.81㎡ (약 70.13평)

건물 면적: 54.83㎡ (약 16.59평)

토지 지분: 231.8117㎡

건물 지분: 54.8313㎡

다락: 소재함 (기타 참고사항)

1.4. 평가 정보

감정가: 636,000,000원

등기부채권 총액: 637,206,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 '산양보건진료소' 남동측 원거리에 위치합니다.

일대는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

제주국제학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

남측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역

경관보전지구 4등급

생태계보전지구 5등급

지하수자원보전지구 3등급 (저촉)

지하수자원보전지구 4등급 (저촉)

하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5 등기 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2024-08-09 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

지상권 개요 또한 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 건물 특성

건물명: 제주국제학교아이비스127

총 세대수: 127세대 (총괄표제부 기준)

준공년도: 2023년 09월 22일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 3층 (1,2,3층 이용), 다락 소재.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 단지(제주국제학교아이비스127)의 유사 면적(98.95㎡) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 6월 12일 거래: 590,000,000원

* 2026년 5월 28일 거래: 480,000,000원

* 평균 거래 가격: 약 535,000,000원 (98.95㎡ 기준)

* 참고: 본건의 건물 면적은 54.83㎡로, 상기 거래 사례의 면적(98.95㎡)보다 작습니다. 동일 단지 내에서도 면적 및 층수에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

* 지역 내 타 단지(도유빌2차) 61.45㎡ 거래 사례: 360,000,000원 (2026년 4월 8일)

5. 생활정보

5.1. 건물 구성 및 설비

해당 물건은 202동 4호로, 1층, 2층, 3층을 하나의 주거 공간으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

다락 공간이 별도로 존재합니다.

5.2. 마감 및 창호

외벽은 페인트 및 타일 마감으로 되어 있습니다.

창호는 PVC 창호 등이 설치되어 있습니다.

지붕은 경사슬래브 위 징크 마감입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 권리 사항

본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 등기부상 다수의 권리 변동 및 경매 개시 결정이 있었습니다. (현재 매각 사건은 2025타경8992 (1)입니다.)

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 제주국제학교와 인접하여 미래 가치 및 수요 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 다만, 제공된 시세 정보상 동일 단지의 거래 면적(98.95㎡)과 본건의 등기부상 건물 면적(54.83㎡) 간 큰 차이가 존재하며, 감정가(6억 3,600만원) 역시 동일 단지 유사 면적의 최근 실거래가(4억 8천만원 ~ 5억 9천만원)보다 높게 책정되어 있어 면적 대비 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 개발 제한 사항이 존재합니다. 임대 관계 미상으로 인한 보증금 미인수 사항은 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 상품성 및 유지보수 용이성.

* 제주국제학교 인근이라는 입지적 강점.

* 다락 공간 활용을 통한 추가 가치 창출 가능성.

* 단지 내 다른 면적의 유사 물건 대비 가격 메리트 확보 가능성 (추후 시세 조사 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 636,000,000원

동일 단지(제주국제학교아이비스127) 98.95㎡ 실거래가: 480,000,000원 ~ 590,000,000원 (2025년~2026년)

본건 면적(54.83㎡)을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로, 동일 단지 실거래가 범위 내에서 보수적으로 책정합니다.

예상 입찰가: 550,000,000원 (5억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.