나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12856 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교"북측 도로 월편에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택,학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철2,5호선 "신정역 및 신정네거리역"등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호(사용승인일;2019.02.20)로서 외벽; 석재미장타일 붙임 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대;후첨'내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

도시가스설비,난방설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사 지대내의 자체 평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 지적도상 폭 약8m 및 6m 정도의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2 공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,,원추표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> ,토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등/용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12856 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 사용승인일: 2019년 2월 20일

토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

건물면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

감정가: 226,000,000원 (2억 2천 6백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2, 5호선 신정역 및 신정네거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 남측 및 동측으로 폭 약 8m 및 6m 정도의 포장도로와 2면으로 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 일부 지역에 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다. 또한, 외국인 등 취득 시 토지거래허가구역(2025.08.26~2026.08.25) 및 아파트 취득 시 토지거래허가구역(2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 6일자 이영일 근저당권 (200,000,000원)입니다.

* 본 경매는 상기 말소기준권리보다 후순위인 채권(가압류, 압류, 강제경매 등)에 의해 진행되었으므로, 원칙적으로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 아래 임차인 및 물건명세서상 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 정보:

* 임차인 WANGSHU: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025년 9월 1일. 대항력 없음. (매수인이 인수할 보증금 없음)

* 임차인 권 (주택도시보증공사): 보증금 215,000,000원. 전입일자 2019년 6월 10일, 확정일자 2019년 6월 14일.

* 비고: 등기부 요약상 주택임차권(을5)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 본건 매각물건명세서 상 "임차인 권 (주택임차권 승계인 주택도시보증공사)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 보증금 반환채무에 대해 매수인에게 권리를 주장할 수 있는 가능성이 있음을 시사하며, 만약 보증금 반환청구권을 포기하지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. (※이하 '잠재적 인수 보증금'으로 명시)

* 기타 등기사항: 본건에는 소유권보존, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 4,925,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치하며, 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 상권입니다.

* 인근에 양강초등학교 등 교육 시설이 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 잠재 수요가 있을 수 있습니다.

* 지하철 2, 5호선 신정역 및 신정네거리역이 비교적 가까워 대중교통 이용객의 유입 가능성이 있습니다.

* 주변에 아파트, 다세대주택이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설(편의점, 식당, 학원 등)이 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 양강초등학교, 신월중학교, 양천도서관 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이동도 용이합니다.

* 편의 시설: 단지 내 또는 인근 소규모 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 알려진 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종적인 현장 확인을 권장합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

* 2026년 5월 2일, 신월동 460-5번지 (건축년도 1981년) 연립주택 55.27㎡(약 16.7평)이 21,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일, 신월동 523-26번지 (건축년도 2017년) 다세대주택 52.41㎡(약 15.8평)이 30,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일, 신월동 9-3번지 (건축년도 2019년) 다세대주택 55.56㎡(약 16.8평)이 32,900만원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 2019년 준공된 도시형생활주택(다세대)으로, 전용면적 26.78㎡(약 8.1평)입니다. 최근 거래된 다세대주택(약 15.8~16.8평) 대비 본건의 전용면적은 작은 편에 속합니다.

* 비교 대상 다세대주택들의 최근 실거래가(2026년 5월)를 고려할 때, 본건 면적(약 8.1평)과 유사한 신축 건물이라면 평당 약 1,850만원 ~ 2,080만원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다. (30,200만원/15.8평 ~ 32,900만원/16.8평)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권 (주택도시보증공사)의 보증금 인수 가능성: 물건명세서 상 보증금 포기 조건으로 매각이 진행되지만, 만약 임차인이 보증금 반환청구권 포기 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인은 215,000,000원의 보증금 채무를 인수하게 됩니다. 이는 본 물건의 실제 시장 가치를 초과하는 금액으로, 잠재적 손실이 매우 큽니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인의 보증을 제공한 기관이므로, 인수 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 지정 기간 내 취득 시 관할청의 허가를 받아야 하는 절차가 수반됩니다.

* 낮은 전용면적 대비 높은 감정가: 26.78㎡(약 8.1평)의 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 226,000,000원으로, 면적 대비 다소 높게 책정되었습니다.

* 향후 건축물 관련 규제 변경 가능성: 도시형생활주택의 경우, 향후 관련 법규 변경에 따라 추가적인 제약이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 서울 양천구 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 주변 주거 환경 역시 안정적입니다.

가장 중요한 쟁점은 임차인 권 (주택도시보증공사)의 보증금 215,000,000원 인수 여부입니다. 비록 등기부상 주택임차권이 말소된 것으로 표시되지만, 매각 조건에 따라 보증금 채무를 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 따라서 본 물건의 성공적인 낙찰 및 처리를 위해서는 해당 임차인과의 협상을 통해 보증금 반환청구권 포기 약속을 받아내는 것이 절대적으로 중요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있더라도, 이는 포기 조건이 성사되었을 때의 결과이며, 포기하지 않을 경우 상당한 금액을 인수하게 됩니다.

감정가(226,000,000원)는 소형 주택임을 감안할 때, 최근 실거래가 시세(약 1억 5천 7백만원) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하면, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 소형 주택: 2019년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 서울 양천구 내의 검증된 주거 지역에 위치합니다.

* 편리한 교통망: 지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 수요가 꾸준히 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (전용 8.1평, 2019년 준공 다세대 기준):

* 평당 약 1,935만원 (19,350,000원/평) 적용

* 본건 전용면적 (26.78㎡, 약 8.1평) 기준 잠재적 시세: 8.1평 * 19,350,000원/평 = 약 156,700,000원

* 잠재적 인수 보증금 (임차인 권 ): 215,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 가장 큰 리스크는 임차인 권 의 보증금 215,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 임차인이 보증금 반환청구권 포기 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인은 2억 1천 5백만원의 보증금 채무를 인수하게 되며, 이는 본 물건의 실제 가치(약 1억 5천 7백만원)를 훨씬 초과하는 금액이므로 막대한 손실을 초래할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 입찰가는 임차인 권 이 보증금 포기 조건을 반드시 이행한다는 전제 하에 산정해야 합니다.

* 이러한 전제 하에, 최근 실거래가 시세를 반영하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 매우 중요 : 만약 임차인 권 의 보증금 포기 조건 이행이 불확실하거나, 협상 과정에서 금액이 더 높아질 경우, 입찰을 재고하거나 최소 입찰가를 하향 조정해야 합니다. 임차인과의 사전 협상 및 법률 전문가의 자문을 필수적으로 받으시기 바랍니다.

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