나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31810 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1168-2 거성고속맨션 5층 509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 금암동 소재 "전주고속버스터미널" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 터미널 등이 혼재함.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량의 접근 용이하며 인근 대중교통시설과의 거리 등을 고려한 제반 교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물중 5층 509호로서 외벽 : 몰탈위페인트 내벽 : 몰탈위페인트, 벽지바름 및 타일붙임 등 바닥 : 인조석물갈기 및 타일붙임 등 창호 : 알미늄 및 PVC샷시2중창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소방설비, E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

진북동 1168-2 :제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-12-08)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1168-2 거성고속맨션 5층 509호

1.2. 건물명: 거성고속맨션

1.3. 용도: 아파트

1.4. 사건번호: 전주지방법원 2025타경31810 (1)

1.5. 경매구분: 부동산강제경매

1.6. 감정가: 206,000,000원

1.7. 토지면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.8. 건물면적: 143.25㎡ (약 43.33평)

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 채권자: 현대카드주식회사

1.11. 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 전주시 덕진구 금암동 소재 "전주고속버스터미널" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 터미널 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 동측으로 왕복 4차선 광대로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(한일고등학교)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2023년 7월 25일 접수된 한국자산관리공사의 근저당 (을4)입니다.

3.2. 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 총 채권액: 등기부채권 총액은 234,895,900원입니다.

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 황도겸 (황 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 4월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원이나, 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

3.5. 주요 등기사항 요약:

* 1997년 10월 15일: 공유자전원의지분전부이전 (매매) - 박명희

* 2023년 7월 25일: 근저당 (말소기준권리) - 한국자산관리공사, 103,950,000원

* 2025년 6월 9일: 가압류 - 현대카드, 9,326,178원 (말소)

* 2025년 6월 20일: 가압류 - 전북신용보증재단, 93,557,000원 (말소)

* 2025년 8월 12일: 가압류 - 국민은행, 7,152,434원 (말소)

* 2025년 10월 27일: 강제경매 - 현대카드주식회사, 9,983,250원 (말소, 본건 사건)

* 2025년 10월 31일: 가압류 - 남부안농업협동조합, 20,910,288원 (말소)

* 2026년 1월 12일: 압류 - 북전주세무서장 (말소)

* 2026년 2월 19일: 임의경매 - 한국자산관리공사 (2026타경30175) (말소)

* 2026년 5월 14일: 압류 - 정읍세무서장 (말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설: 본건은 전주고속버스터미널 인근에 위치하여 교통 인프라가 발달한 지역입니다. 인근에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 환경: 전주고속버스터미널은 복합문화공간으로 리모델링되어 공연장, 대형서점, 편의시설 등을 갖추고 있어 지역 내 문화 및 상업 중심지 역할을 하고 있습니다. 다만, 과거 터미널 주변 도로 및 시설 관리 미흡, 쓰레기 문제, 흡연 문제 등이 지적된 바 있어 개선 여부 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의: 아파트 단지 내 거주 환경을 갖추고 있으며, 터미널과 연계된 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설: 본건은 상대보호구역(한일고등학교) 내에 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 교통 및 접근성: 전주고속버스터미널을 통해 전국 각지로 이동이 용이하며, 단지 인근의 도로망을 통해 시내 이동 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인: 황도겸 (황 ) 임차인은 2012년부터 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 실제 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

6.2. 중복사건: 본건(2025타경31810) 외에 2026타경30175 (임의경매) 사건이 중복으로 존재하여 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화: 거성고속맨션(1)의 준공 연도는 1988년으로 확인되어, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주고속버스터미널 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 우수한 아파트입니다. 다수의 권리관계가 존재하나 대부분 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 황도겸 씨의 보증금 및 실제 인수 금액입니다. 현재 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 명확한 확인 및 명도 절차 진행이 필수적입니다. 또한, 중복 사건의 존재가 경매 과정에 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점: 전주고속버스터미널 인근의 입지로, 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다. 이는 향후 시세 상승 잠재력으로 이어질 수 있습니다.

8.2. 권리 분석: 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 소멸될 예정이므로, 임차인 문제를 해결한다면 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 복합문화공간 인근: 터미널이 복합문화공간으로 조성되어 지역 활성화 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 206,000,000원

9.2. 인수 보증금: 0원

9.3. 고려사항: 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 임차인 명도 비용, 건물 노후화 및 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 유사 평형대의 실거래가는 1.1억 ~ 1.9억원 수준으로 나타나고 있으나, 이는 시장 상황 및 물건 상태에 따라 변동될 수 있으므로 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.