나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12281 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1155-9 동신아파트 103동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동소재 동신아파트 103동 2층 203호로서 부근은 학교, 공동주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층건내 2층 203호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(북부지구), 대로1류(폭35m~40m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(저촉), 중로2류(폭15m~20m)(2022-11-18)(중로2-52호선)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12281 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1155-9 동신아파트 103동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

건물면적: 49.72㎡ (약 15.0평)

토지면적: 21.83㎡ (약 6.6평)

총 층수: 15층 중 2층

사용승인일: 1994년 1월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치하며, 학교, 공동주택, 근린시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

대중교통 사정은 보통 수준이며, 남동측으로 단지 진입로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 중로2류 도로에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 12일자 윤정배 명의의 근저당(67,500,000원)입니다.

낙찰로 인해 말소되는 권리:

* 소유권이전 (갑1, 갑2)

* 근저당 (을9)

* 전세권설정 (을10, 윤정배, 10,000,000원)

* 가압류 (을17, 제이비우리캐피탈)

* 임의경매개시결정 (을18, 윤정배)

인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 전세권 설정자(을10)와 동일인으로 보이며, 보증금 10,000,000원은 말소기준권리보다 후순위이나 대항력이 없어 낙찰로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 김해시 삼계동 지역은 아파트 단지가 밀집한 배후 주거 단지입니다.

인근에 삼계초등학교, 김해제일고등학교 등 학교와 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다.

마트, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이하며, 상업 시설 또한 잘 갖춰져 있어 정주 여건이 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 대중교통 이용이 보통 수준이며, 남동측 단지 진입로를 통해 차량으로 주요 간선도로 접근이 편리합니다.

아파트: 동신아파트 (1994년 1월 준공, 총 15층, 3개동, 450세대)

주차: 총 207대 주차 가능 (세대당 약 0.46대)

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후: 1994년 준공으로 약 30년 경과하여 건물 노후에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주차 공간 부족: 세대 수 대비 주차 가능 대수가 부족하여 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

도시계획 저촉: 토지이용계획상 소로, 중로 등 도로에 저촉되는 부분이 있어 향후 재건축 시 용적률이나 건축 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 30년이 경과한 노후 아파트이며 주차 공간이 부족한 점은 고려해야 할 부분입니다.

주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위이므로 인수 부담이 없습니다.

우수한 생활 환경: 주변에 학교, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

미래 가치: 노후 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 매매 사례 (본건과 동일 면적 49.72㎡ 기준):

* 2026년 6월 24일 (4층): 69,000,000원

* 2026년 6월 3일 (6층): 88,000,000원

본건은 2층으로, 4층 및 6층 사례를 고려할 때, 층수별 시세 차이를 감안해야 합니다.

감정가 70,000,000원은 최근 4층 매매가(69,000,000원)와 유사한 수준입니다.

최고 층수 매매가 88,000,000원을 기준으로 하되, 2층이라는 점을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 68,000,000원 ~ 78,000,000원 정도로 예상됩니다.

보수적인 접근: 68,000,000원 ~ 72,000,000원

적극적인 접근: 72,000,000원 ~ 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.