나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4210 [1] 경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 111동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 "대잠사거리" 남측 인근에 위치하는 '포항자이아파트 제111동 제2층 제204호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활 시설 및 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 제2층 제204호로서, - 사용승인일: 2018.09.21 - 외벽: 몰탈위 페이팅, 화강석 붙임 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자제지반 대체로 등고 평탄한 편이며, '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-07-28), 지구단위계획구역(2015-07-28), 공원(2015-07-28)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-07-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2013-04-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(희망대로)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경4210 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

감정가: 502,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 대잠동 1036 포항자이아파트 111동 2층 204호

용도: 아파트

토지면적: 53.95㎡ (약 16.32평)

건물면적: 113.72㎡ (약 34.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 제2층 제204호

준공일자: 2018년 09월 21일

토지이용상태: 아파트 부지로 이용 중

건물 이용상태: 아파트로 이용 중

특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 대잠동 소재 "대잠사거리" 남측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있음. 포항자이 아파트는 1,567세대 규모의 대단지로 2018년 9월 입주 시작.

2.2. 교통 상황

단지 남동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접해 있으며, 차량 출입이 가능함. 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기말소 (안광훈) 후 국민은행 근저당(327,800,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 이후 오에스비저축은행 근저당(144,000,000원), 경북 가압류(30,000,000원), 하나캐피탈 가압류(29,183,440원), 유케이제십일차유동화전문 임의경매(275,213,266원), 오에스비저축은행 임의경매(2025타경4373) 등이 등기되었습니다. 모든 등기된 권리는 말소될 예정입니다.

총 채권액은 530,983,440원입니다.

3.2. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 을1 근저당권 (국민은행, 2019.02.01 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수 및 말소 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기사항전부증명서 상 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 GS더프레시 포항상도점, 노브랜드 포항상도점 등 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 포항자이 아파트는 대단지로서 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 포항시에서 차세대 종합폐기물처리시설인 '포항에코빌리지' 건립을 추진하고 있으나, 이는 신광면 일대를 중심으로 입지 선정에 대한 주민 반발이 있는 상황이며, 본건 아파트 단지와의 직접적인 인접성이나 영향 여부는 확인되지 않았습니다. 현재로서는 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 제2층 제204호이며, 사용승인일은 2018년 9월 21일입니다. 외벽은 몰탈위 페이팅, 화강석 붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재 및 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 새시 창호입니다.

5.2. 편의 및 부대시설

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한 단지 내 커뮤니티 시설로 휘트니스, 독서실, 어린이집, 경로당 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 준공 연도

2018년 9월 21일에 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 낮으나, 중복 사건으로 인한 절차 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

감정평가서상 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 상황을 확인할 수 없어, 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재를 상정하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 유동화 물건 및 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

포항자이 아파트는 2018년 준공된 신축급 단지이며, 대단지로서의 인프라와 편리한 생활환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 상업시설 접근성이 양호하며, 포항시 남구 대잠동의 1급지 아파트로 평가받고 있습니다. 현재 진행 중인 경매 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 위험은 없습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 남구 대잠동의 선호도 높은 지역에 위치한 대단지 아파트.

* 2018년 준공으로 비교적 신축에 가까워 건물 노후도가 적음.

* 다양한 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 502,000,000원입니다. 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이므로, 이는 감안하지 않고 산정합니다. 최근 실거래가 및 시세 정보에 따르면, 유사 면적대의 아파트 매매가가 3억 7천만원에서 6억원대까지 분포하고 있습니다. 다만, 본 물건은 경매 절차의 특성상 현 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 본건의 권리관계, 명도 가능성, 단지 내 유사 물건의 실거래가 추이, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가와 주변 시세를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.