나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12522 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 천안한양수자인에코시티 103동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 소재 '높은뜻씨앗학교' 남서측 인근에 소재하 는 "천안한양수자인에코시티" 제103동 제11층 제1104호 로서, 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 제11층 제1104호 로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등, - 내벽: 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 온수 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 방송설비, 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트단지의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(풍세일반산업단지), 제2종일반주거지역, 지구단위계획 구역(풍세산단), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-05)(풍세누구나집 유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-09-05)(풍세누구나집 유치 원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(풍세산단)<산업입지 및 개발 에 관한 법률>, 기타(풍세산단 주거시설구역)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11 -28)<수도법>, 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 현황도면 및 동일건물내 유사규모의 아파트조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12522 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 천안한양수자인에코시티 103동 11층 1104호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 55.43㎡ (약 16.77평)

토지지분: 55.4272㎡ (약 16.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9831㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적 (JSON 기반): 84.96㎡ (약 25.71평)

1.4. 감정가

감정가: 310,000,000원 (31,000만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 소재 '높은뜻씨앗학교' 남서측 인근에 소재하는 "천안한양수자인에코시티" 제103동 제11층 제1104호입니다. 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 아파트단지 주변으로 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 제반 도로상태는 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (등기부요약상 말소 표기 확인)

3.3. 인수 권리 (임차인 보증금 포함)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역(풍세일반산업단지), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍세산단)에 속해 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 일반산업단지(풍세산단), 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다. 주변에 산업단지와 공장 부지가 포함되어 있어, 주거 기능 외에 산업 및 개발 관련 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 중 제11층 제1104호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등이 사용되었고, 내벽은 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등이며, 창호는 새시창호입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 온수 보일러 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내소화전, 방송 설비, 전기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 천안한양수자인에코시티

사용승인일: 2023년 12월 15일

총 동수: 30동

총 세대수: 3,200세대

최고층: 29층, 최저층: 2층

주차대수: 총 729대 (지상 6대, 지하 84대) - *정보 오류 가능성 있음, JSON 데이터와 불일치. JSON 상 지하주차 84대, 지상 6대, 총 729대. 아파트 단지 총 주차 대수는 3,951대 (JSON 데이터 기준).*

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

감정평가서 요약에 따르면, 임대 내역이 미상이며, 거주자 부재로 인해 내부 상태는 건축물대장상 현황도면 및 동일 건물 내 유사 규모 아파트 조사, 관리사무소 탐문 등을 통해 표준적인 이용 상황을 감안하여 평가하였습니다. 이는 실제 방문 시 내부 상태나 점유 관계가 다를 수 있다는 점을 시사합니다.

6.2. 임대 현황 불확실성

임대 내역이 미상이고 거주자 부재로 내부 확인이 어려웠던 점은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 현재 공실 상태일 가능성이 높으며, 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2023년 사용승인)인 아파트로, 권리상 하자가 없어 명확한 소유권 이전이 가능합니다. 다만, 주변 환경이 공장, 농경지 등이 혼재된 지역이라는 점과 임대 내역이 미상이고 거주자 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 최근 동일 면적의 거래 사례가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트 (2023년 사용승인)

* 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리 없음

* 단지 내 주차 시설 및 복리시설 양호

* 인근 산업단지 및 개발 계획과의 연관성 고려 시 향후 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 건과 동일 면적(84.96㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 2일 28,300만원(10층)에 거래되었습니다. 감정가는 31,000만원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 28,300만원 수준으로 파악됩니다.

신축 아파트의 경우 실거래가가 시세를 더 정확히 반영하는 경향이 있습니다.

따라서, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 확보하기 위한 예상 입찰가로는 29,000만원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.