나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9553 [1] 대구광역시 북구 복현동 376-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남동하향의 경사지내 사다리형에 가까운 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 일부는 계단식으로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 3층건으로서, -외벽: 치장벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가)1층: 주택 및 창고, 2~3층: 주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(가)건물 1층은 공부상 용도가 '창고시설'이나, 실제 '주택 및 창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1.건물 1층은 공부상 용도가 '창고시설'이나, 실제 '주택 및 창고'임.
2025.10.22.자 신청채권자 서울보증보험주식회사가 우선변제권자로서 배당금으로 전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9553 (1)

소재지: 대구광역시 북구 복현동 376-24

용도: 단독주택 (건축물대장상 주용도 단독주택, 다가구 주택으로도 표기) [cite:BUILDING_REGISTRATION_MAIN_PURPOSE]

감정가: 363,195,240원 [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

토지면적: 137.70㎡ (약 41.65평) [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

건물면적: 202.74㎡ (약 61.33평) + 제시외 건물 56.80㎡ (약 17.18평) [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

경매구분: 부동산강제경매 [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사) [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. [cite:LAND_APPRAISAL_DETAILS]

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. [cite:LAND_APPRAISAL_DETAILS]

* 도로상태: 본 건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 일부는 계단식으로 되어 있습니다. [cite:LAND_APPRAISAL_DETAILS]

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다. [cite:LAND_APPRAISAL_DETAILS]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 20일자 북구(대구광역시)의 압류(갑16)입니다. [cite:LAND_REGISTRATION_SUMMARY]

* 매수인 인수 권리:

* 건물 등기부상 을구 순위번호 12번 한국토지주택공사의 주택임차권(보증금 40,000,000원)이 존재하며, '인수'로 기재되어 있습니다. [cite:BUILDING_REGISTRATION_SUMMARY]

* 단, 물건명세서상 신청채권자인 서울보증보험주식회사가 해당 임차보증금을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면을 제출하였습니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

* 이에 따라, 본 건 경매에서 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 실질적으로 매수인이 부담할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. [cite:INHERITED_DEPOSIT_SUMMARY]

* 안은율 임차인(보증금 65,000,000원)에 대한 정보는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미래로 기재되어 있고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으므로 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. [cite:TENANT_AN_EUN_YUL, INHERITED_DEPOSIT_SUMMARY]

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권이 언급되었습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

1.3. 상권분석

* 인근 거래 사례 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본건(단독주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 샤넬빌라트(복현동 412-5, 1996년식, 73.66㎡) 2026년 3월 13일 150,000,000원에 거래 [cite:JSON_SALE_1].

* 은하빌라(복현동 466-1, 1995년식, 76.6㎡) 2026년 3월 3일 90,000,000원에 거래 [cite:JSON_SALE_2].

* 우성하이츠(복현동 산106-2, 1999년식, 75.76㎡) 2026년 6월 18일 125,000,000원에 거래 [cite:JSON_SALE_3].

* 시세 분석: 본 건은 단독주택으로, 비교 대상인 다세대 주택보다 일반적으로 높은 가치를 가집니다. 토지 면적이 137.70㎡ (약 41.65평)으로 넓고, 건물 면적도 202.74㎡ (약 61.33평)으로 상당하여, 시세는 제공된 다세대 주택 거래가보다 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 363,195,240원을 시세의 기준으로 참고할 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변에는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 있으며, 복현중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 제공된 정보상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. (이 부분은 추가 확인이 필요합니다.)

1.4. 생활정보

* 교육시설: 복현중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. [cite:LAND_APPRAISAL_DETAILS]

* 편의시설: 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. [cite:LAND_APPRAISAL_DETAILS]

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 예상됩니다. [cite:LAND_APPRAISAL_DETAILS]

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 건물 1층이 공부상 '창고시설'이나 실제 '주택 및 창고'로 이용 중이므로, 향후 위반건축물 등재, 이행강제금 부과, 건축물대장 변경 등의 문제가 발생할 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY, PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물(56.80㎡)이 포함되어 있어, 이의 합법성 및 철거 여부 등을 사전에 확인해야 합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 임차인 관련: 한국토지주택공사 임차인의 경우 '인수'로 등기되어 있었으나, 신청채권자의 확약으로 실질적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 안은율 임차인에 대해서도 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있습니다. 다만, 임대차 관계의 정확한 정산 여부 및 향후 발생할 수 있는 미납 차임 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 감정평가 시점: 감정평가서 요약본에 정확한 감정평가일자가 명시되어 있지 않아, 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 복현동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지면적과 건축면적을 가지고 있어 실거주 및 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 특히, 복현중학교 인근의 주거 환경과 신청채권자의 임차보증금 인수 포기 확약으로 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물 1층의 용도 불일치 및 제시외 건물 존재 등은 명확한 확인 및 대응책 마련이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지면적과 건축면적을 가진 단독주택으로 희소성 보유.

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (복현중학교 인근).

* 신청채권자(서울보증보험)의 임차보증금 인수 부담 완화 확약.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 363,195,240원

* 주변 시세 분석: 본 건과 유사한 단독주택의 직접적인 거래 사례는 제공되지 않았으나, 비교적 작은 면적의 다세대 주택 시세가 9천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 단독주택의 가치를 고려할 때, 감정가인 약 3억 6천만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담이 없다는 점과 건물의 용도 불일치, 제시외 건물 등의 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가 대비 100% ~ 110% (약 3억 6천만원 ~ 4억원)

* 적극적인 접근: 감정가 대비 110% ~ 120% (약 4억원 ~ 4억 3천 5백만원)

* 최종 입찰가는 본 물건에 대한 직접적인 추가 조사(현장 방문, 건축물대장 재확인 등) 및 법원 기일 입찰 시점의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주의: 본 평가는 제공된 정보를 기반으로 한 것이며, 실제 투자 결정은 전문가와 상의하여 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.