나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3942 [1] 대전광역시 유성구 계산동 805-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "대전계산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지 일련번호1까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호1은 정방형의 평지로서, "단독(다가구)주택 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상토지 일련번호1 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~ 10m)(2014-07-15)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황 등은 귀 제시목록 및 토지이용계획확인서, 토지대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 대상토지는 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호2는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층/지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2023.02.06., 증축 : 2023.04.20.) 외벽 : 콘크리트 치장벽돌 붙임 마감 등임. 내벽 : 일부 벽지 도배 및 타일마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호2는 공부상 1층 "계단실 및 제1종근린생활시설", 2층~4층은 "단독(다가구)주택(2,3층: 각 층 각 3가구, 4층: 2가구)" 등으로 각 층 각각 이용 중임.

설비내역

기본적인 급.배수시설, 전기설비, 개별 난방설비, 주차장 시설 등이 구비된 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 대상물건 일련번호2의 건축물현황도 상 대상물건 일련번호2의 종물 및 부합물의 형태로 제시외 건물㉠(4층 누다락 및 엘리베이터 기계실 등)이 소재하고 있는 것으로 조사되었으며, 제시외 건물㉠은 대상물건 일련번호2에 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 대상물건의 일련번호2의 위치 및 내부현황은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도 등을 근거로 표시하였으며, 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 다. 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 4층 누다락 및 엘리베이터 기계실 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3942 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 계산동 805-11 (신주소: 대전광역시 유성구 학하서로20번길 6-18)

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 1,998,420,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 4층 누다락 및 엘리베이터 기계실 포함 평가함.

1.2. 건물 정보

토지면적: 342.00㎡ (약 103.46평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 568.64㎡ (약 172.03평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일: 2023년 02월 06일

증축일: 2023년 04월 20일

총 층수: 지하 0층, 지상 4층

엘리베이터: 1대 (일반용)

주차: 8대 (내부 주차 8대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대전광역시 유성구 계산동에 소재하며, "대전계산초등학교"의 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독(다가구)주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 토지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다.

건물의 북서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업)으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(2022-07-26)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

말소기준권리: 2021년 11월 30일 접수된 한밭새마을금고 근저당권(을1)입니다.

현재 진행 중인 경매(갑8)는 박선미의 강제경매(2025타경3942)이며, 총 채권액은 151,858,461원입니다.

또한, 한밭새마을금고의 임의경매(2026타경600352)가 예정되어 있습니다.

토지 등기부 상 채권 총액은 1,430,000,000원입니다.

모든 근저당권 및 경매 개시 결정은 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

말소기준권리: 2023년 02월 02일 접수된 한밭새마을금고 근저당권(을1)입니다.

건물 등기부 상에는 여러 주택임차권(박선미, 한국토지주택공사 등)이 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다.

현재 진행 중인 경매(갑7)는 박선미의 강제경매(2025타경3942)로, 건물 등기부에도 동일하게 기재되어 있습니다.

또한, 한밭새마을금고의 임의경매(2026타경600352)가 예정되어 있습니다.

건물 등기부 상 채권 총액은 1,984,350,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

제공된 자료에 따르면, 기재된 모든 임차인은 "대항력: 없음"으로 확인됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

그러나 "특이사항: 대항력있는임차인"으로 기재된 점은 제공된 상세 임차인 현황과 상이하므로, 실제 현장 조사 및 권리 분석 시 재확인이 필요합니다.

* 임차인: 노규정

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-01, 배당신고일자: 2025-11-04, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(박정민)

보증금: 110,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2023-05-26, 확정일자: 2023-05-22, 배당신고일자: 2025-05-12, 대항력: 없음

* 임차인: 홍성욱

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-04, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(이금비)

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-06-05, 확정일자: 2023-05-16, 배당신고일자: 2025-05-12, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(홍준)

보증금: 95,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2023-10-27, 확정일자: 2023-09-05, 배당신고일자: 2025-05-12, 대항력: 없음

* 임차인: 이성훈

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-04, 대항력: 없음

* 임차인: 정건호

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-25, 대항력: 없음

* 임차인: 박선미

보증금: 10,000,000원, 차임: 750,000원, 전입일자: 2025-04-25, 확정일자: 2025-04-25, 배당신고일자: 2025-11-04, 대항력: 없음

* 임차인: 박선미

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-04, 확정일자: 2023-04-04, 배당신고일자: 2025-06-17, 대항력: 없음

* 임차인: 김찬민

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-24, 확정일자: 2023-04-25, 배당신고일자: 2025-11-18, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(박혜진)

보증금: 130,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2023-06-05, 확정일자: 2023-05-16, 배당신고일자: 2025-05-12, 대항력: 없음

* 임차인: 남승환

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-07-27, 배당신고일자: 2025-08-22, 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사(성민지)

보증금: 150,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2023-07-27, 확정일자: 2023-07-13, 배당신고일자: 2025-05-12, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 대전광역시 유성구 계산동에 위치하며, 주변은 주로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가 지역입니다.

학하지구 도시개발사업 구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 용도

1층은 제1종 근린생활시설로, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다.

다가구주택은 2층 및 3층에 각 3가구씩, 4층에 2가구로 구성되어 총 8가구로 운영될 수 있습니다.

신축 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 대전계산초등학교가 남동측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 편리합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 상업시설: 주위 근린생활시설 및 주택지대의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

토지 및 건물 등기부 상 채권 총액(약 34억 1천 4백만원)이 감정가(약 20억원)를 크게 상회합니다.

이는 채권자들에게 배당금이 전액 지급되지 못할 가능성이 높음을 시사하며, 유찰 가능성 또는 차순위 매각 조건으로 진행될 가능성을 내포합니다.

중복사건 및 추가 경매(2026타경600352) 진행 예정이 있어 권리 관계가 복잡합니다.

6.2. 임차인 관련

제공된 임차인 현황에서는 모두 대항력이 없는 것으로 나타났으나, "특이사항: 대항력있는임차인"이라는 언급이 있어 실제 권리 관계 확인이 필수적입니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

미성숙 주택지대라는 점은 향후 지역 발전 가능성과 함께, 현재 상권 형성 및 임대 수요 측면에서는 다소 불확실성을 가질 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 외부 검색 및 현장 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보만으로는 파악 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

위치적으로는 학교와 근접하고 교통이 편리하나, 주변 환경은 아직 개발이 덜 된 주택지대입니다.

등기부 상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고, 대항력 있는 임차인 여부에 대한 상반된 정보가 있어 잠재적 리스크가 존재합니다.

그러나 모든 임차인이 대항력이 없다고 명시된 점, 인수할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 신축에 따른 하자 보수 부담이 적고 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 다용도 활용: 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어, 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요 기대: 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익이 예상되며, 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인수 부담 없음: 현재까지 확인된 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,998,420,000원입니다.

등기부 상 총 채권액이 감정가를 상당히 초과하는 점, 추가 경매 개시 예정인 점 등을 고려할 때, 이번 매각 기일에서 유찰될 가능성도 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 현 시세 및 향후 예상 임대 수익률, 그리고 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 인근 유사 건물의 실거래가, 임대 사례, 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 확정이 어렵습니다.

다만, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 80%~90% 수준에서 시작하여, 권리 분석상의 불확실성(대항력 관련 정보의 상이함)과 향후 개발 가능성을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

따라서, 1,600,000,000원 ~ 1,800,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세차익 등)과 본인의 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.