나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53582 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1049-18 지연하이츠빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "석수초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량통행 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 4층 401호로서 외벽 : 적벽돌치장 및 적색외장타일붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설 되어있으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 평지이며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 노폭 약6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광경영고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 오나영)로부터 2026.5.14.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53582 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1049-18 지연하이츠빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 4층 401호 건물임.

건축물대장 상 사용승인일은 2002년 10월 16일임.

건물명: 지연하이츠빌라

토지면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

건물면적: 54.05㎡ (약 16.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 관계

등기부등본 상 채권 총액은 3,212,000,000원임.

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.05.18.)

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "석수초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

본건 주택까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑8)임.

3.2. 인수되는 권리

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 오나영의 승계인)

보증금: 121,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 29일

확정일자: 2022년 6월 23일

주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었음. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 거래된 인근 유사 물건 시세는 다음과 같음.

* 2026년 7월 10일 거래: 선부동 964-2, 연립주택, 1990년식, 40.14㎡ (약 12.14평), 3층, 188,000,000원. (약 468만원/㎡, 1,548만원/평)

* 2026년 7월 3일 거래: 선부동 964-2, 연립주택, 1990년식, 30㎡ (약 9.08평), 1층, 98,100,000원. (약 327만원/㎡, 1,080만원/평)

* 2026년 7월 4일 거래: 선부동 1057-4, 다세대주택, 2011년식, 62.35㎡ (약 18.86평), 2층, 162,000,000원. (약 260만원/㎡, 859만원/평)

4.2. 동종 물건 시세 분석

본건은 2002년식, 54.05㎡ (약 16.35평)의 다세대주택임.

최근 실거래가 중 2011년식 62.35㎡ 다세대주택이 162,000,000원(약 260만원/㎡)에 거래된 사례가 있음.

본건의 감정가는 132,000,000원 (약 244만원/㎡)으로, 건축 연도를 감안할 때 인근 신축 다세대주택의 거래 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 일반적인 주택가 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 석수초등학교가 위치하며, 경일관광경영고등학교 등도 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 혐오시설

주변 지역은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 석수초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

임차인과의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 계약 관련 서류의 진위 및 효력에 대한 최종 확인이 필요함.

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 채무 관계가 복잡했음을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 입지조건은 보통 수준임.

가장 큰 장점은 임차인과의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원으로 명확히 정리되었다는 점임.

권리분석 상 인수되는 권리가 없으며, 건물 상태 및 주변 시세를 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 평가됨.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 시 투자 수익 기대 가능.

* 교육시설 등 주거 편의시설이 인근에 있어 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가를 고려하면 140,000,000원 ~ 143,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 경쟁 상황을 고려한 전략적 입찰이 필요함.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 143,000,000원 (1억 4천만원 ~ 1억 4천 3백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.