나이스옥션 법원경매 평택 2025타경889 [1] 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 8층817호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 중 제8층 제817호로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호 임.

이용상태

도시형생활주택(아파트)로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 16미터 및 북측으로 노폭 약 30미터(고가도로 포함)의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 433-7 : 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사 육제한구역 (전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) (비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인 ,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 2) 433-8 : 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m 미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2 5.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 3) 434-5 : 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)( 비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인 ,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 4) 223 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. (이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확인바람.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경889 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 433-7, 서정벨루스하임 8층 817호

용도: 도시형생활주택

건물명: 서정벨루스하임

준공연도: 2016년 (준공연도 20140926, 사용승인 20161229)

1.3. 면적 및 가격

감정가: 75,000,000 원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.0893㎡ (약 1.24평)

건물면적(전용면적): 26.11㎡ (약 7.90평)

건물면적(공급면적): 약 10평 (추정)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕, 17층 중 8층

외벽: 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 새시 창호

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 주차장 완비

1.5. 토지 정보

토지 이용상태: 인접 토지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중

인접 도로: 본건 서측으로 노폭 약 16미터 및 북측으로 노폭 약 30미터(고가도로 포함)의 포장도로에 접함

1.6. 권리 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017-01-25, 77,040,000원)

등기부채권 총액: 77,040,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 관련 명시된 바 없음)

1.7. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 임대관계는 미상임. 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였으므로, 거주자 유무 등 경매 시 재확인 필요.

주의사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통임. 서정리역(1호선)이 도보 또는 차량으로 이용 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 좋음.

2.3. 도로 접근성

본건은 서측으로 노폭 약 16미터, 북측으로는 노폭 약 30미터(고가도로 포함)의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 25일 접수된 국민은행 근저당 (77,040,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

3.2. 인수/소멸 권리

경매 신청된 임의경매(국민은행, 2025-10-20, 56,129,043원) 및 말소기준권리인 국민은행 근저당(77,040,000원)은 매각으로 소멸될 예정임. 인수해야 할 부담 있는 권리는 명시적으로 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상이며, 내부 확인이 어려워 거주자 유무를 포함한 정확한 점유 관계는 경매 시 재확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

평택시 서정동 일대는 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기존의 주거 밀집 지역과 상업 시설이 함께 발전하고 있음. 서정벨루스하임은 2016년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

4.2. 인근 개발 가능성

본 건 주변은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있음. 평택시는 삼성전자 반도체 공장(P4, P5) 건설 등 대규모 개발 프로젝트가 진행 중으로, 이는 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서정리초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인근에 서정리초등학교가 위치해 있으며, 학군 및 교육 환경은 보통 수준으로 평가됨.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택으로, 현대적인 설비(개별난방, 승강기 등)를 갖추고 있어 생활 편의성이 높음. 주변에 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 다양하게 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됨:

* 일반상업지역

* 대로2류 (폭 30m~35m), 중로2류 (폭 15m~20m) 도로 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제6구역 (해발 56m-140m 미만)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

상기 제한사항 중 가축사육제한구역 및 비행안전구역은 주거 용도에 직접적인 큰 영향을 주지 않을 수 있으나, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 검토가 필요할 수 있음. 토지거래허가구역은 외국인 주택 취득 시 관련 규정을 확인해야 함.

6.2. 기타 확인 사항

* 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가: 점유자 현황 및 내부 상태를 경매 시 반드시 재확인해야 함.

* 과거 치안 문제 언급: 서정동 일부 지역에서 원룸 밀집 지역의 치안 문제 및 사건 발생 사례가 언급된 바 있으나, 본 건은 비교적 현대적인 건물로 직접적인 연관성은 낮을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 도시형생활주택으로, 서정리초등학교 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의 시설 이용이 양호한 편입니다. 17층 건물 중 8층에 위치하며, 2016년 준공된 서정벨루스하임 아파트로 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 여건 또한 서정리역 이용이 편리하여 수도권 접근성이 우수합니다.

다만, 임대 관계가 미상이어서 실제 점유 관계 확인이 필요하며, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다. 또한, 본 건의 감정평가액(75,000,000원)은 인근에 분포한 오래된 다세대주택의 실거래가 시세보다 높게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 이는 서정벨루스하임이 도시형생활주택으로 준공연도가 비교적 최신이고 설비가 현대적이어서 더 높은 가치를 인정받는 것으로 해석될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 서정동의 현대적인 도시형생활주택으로 비교적 신축급 건물에 해당.

* 서정리역 이용이 편리하여 역세권 투자가치 보유.

* 주변 근린생활시설 및 교육시설 이용이 편리하여 실거주 만족도 높음.

* 평택 지역 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 전용면적 26.11㎡ (약 7.9평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 75,000,000원입니다. 인근의 오래된 다세대주택 실거래 사례(약 48~60㎡, 5,300만~1억 1천만원)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 서정벨루스하임은 2016년 준공된 신축급 건물로, 다세대주택과는 차별화된 가치를 지닙니다. 감정가 기준 평당 약 949만원으로, 인근 신축 빌라의 평당 분양가(약 2억대/25평 ≈ 800만원/평)와 비교했을 때 유사하거나 높은 수준입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

안정적인 입찰을 위해서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적 접근 (감정가의 85%): 약 63,750,000원

* 적정 입찰가 (감정가의 90-100%): 67,500,000원 ~ 75,000,000원

입찰 시에는 해당 물건의 정확한 내부 상태, 최종 점유 관계, 그리고 현장 조사를 통한 최신 시세 정보를 면밀히 파악한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 이하, 특히 6천만원 초중반대를 첫 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경889 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 433-7, 서정벨루스하임 8층 817호

용도: 도시형생활주택

건물명: 서정벨루스하임

준공연도: 2016년 (준공 2014.09.26, 사용승인 2016.12.29)

1.3. 면적 및 가격

감정가: 75,000,000 원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.0893㎡ (약 1.24평)

건물면적(전용면적): 26.11㎡ (약 7.90평)

건물면적(공급면적): 약 10평 (추정)

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕, 17층 중 8층

외벽: 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 새시 창호

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 주차장 완비

1.5. 토지 정보

토지 이용상태: 인접 토지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중

인접 도로: 본건 서측으로 노폭 약 16미터 및 북측으로 노폭 약 30미터(고가도로 포함)의 포장도로에 접함

1.6. 권리 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017-01-25, 77,040,000원)

등기부채권 총액: 77,040,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 관련 명시된 바 없음)

1.7. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 임대관계는 미상임. 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였으므로, 거주자 유무 등 경매 시 재확인 필요.

주의사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통임. 서정리역(1호선)이 도보 또는 차량으로 이용 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 좋음.

2.3. 도로 접근성

본 건은 서측으로 노폭 약 16미터, 북측으로는 노폭 약 30미터(고가도로 포함)의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 1월 25일 접수된 국민은행 근저당 (77,040,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

3.2. 인수/소멸 권리

경매 신청된 임의경매(국민은행, 2025-10-20, 56,129,043원) 및 말소기준권리인 국민은행 근저당(77,040,000원)은 매각으로 소멸될 예정임. 인수해야 할 부담 있는 권리는 명시적으로 확인되지 않음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상이며, 내부 확인이 어려워 거주자 유무를 포함한 정확한 점유 관계는 경매 시 재확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

평택시 서정동 일대는 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기존의 주거 밀집 지역과 상업 시설이 함께 발전하고 있음. 서정벨루스하임은 2016년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

4.2. 인근 개발 가능성

본 건 주변은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있음. 평택시는 삼성전자 반도체 공장(P4, P5) 건설 등 대규모 개발 프로젝트가 진행 중으로, 이는 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서정리초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인근에 서정리초등학교가 위치해 있으며, 학군 및 교육 환경은 보통 수준으로 평가됨.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택으로, 현대적인 설비(개별난방, 승강기 등)를 갖추고 있어 생활 편의성이 높음. 주변에 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 다양하게 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됨:

* 일반상업지역

* 대로2류 (폭 30m~35m), 중로2류 (폭 15m~20m) 도로 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제6구역 (해발 56m-140m 미만)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. - 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

상기 제한사항 중 가축사육제한구역 및 비행안전구역은 주거 용도에 직접적인 큰 영향을 주지 않을 수 있으나, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 검토가 필요할 수 있음. 토지거래허가구역은 외국인 주택 취득 시 관련 규정을 확인해야 함.

6.2. 기타 확인 사항

* 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가: 점유자 현황 및 내부 상태를 경매 시 반드시 재확인해야 함.

* 과거 치안 문제 언급: 서정동 일부 지역에서 원룸 밀집 지역의 치안 문제 및 사건 발생 사례가 언급된 바 있으나, 본 건은 비교적 현대적인 건물로 직접적인 연관성은 낮을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 도시형생활주택으로, 서정리초등학교 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의 시설 이용이 양호한 편입니다. 17층 건물 중 8층에 위치하며, 2016년 준공된 서정벨루스하임 아파트로 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 여건 또한 서정리역 이용이 편리하여 수도권 접근성이 우수합니다.

다만, 임대 관계가 미상이어서 실제 점유 관계 확인이 필요하며, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다. 또한, 본 건의 감정평가액(75,000,000원)은 인근에 분포한 오래된 다세대주택의 실거래가 시세보다 높게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 이는 서정벨루스하임이 도시형생활주택으로 준공연도가 비교적 최신이고 설비가 현대적이어서 더 높은 가치를 인정받는 것으로 해석될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 서정동의 현대적인 도시형생활주택으로 비교적 신축급 건물에 해당.

* 서정리역 이용이 편리하여 역세권 투자가치 보유.

* 주변 근린생활시설 및 교육시설 이용이 편리하여 실거주 만족도 높음.

* 평택 지역 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 전용면적 26.11㎡ (약 7.9평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 75,000,000원입니다. 인근의 오래된 다세대주택 실거래 사례(약 48~60㎡, 5,300만~1억 1천만원)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 서정벨루스하임은 2016년 준공된 신축급 건물로, 다세대주택과는 차별화된 가치를 지닙니다. 감정가 기준 평당 약 949만원으로, 인근 신축 빌라의 평당 분양가(약 2억대/25평 ≈ 800만원/평)와 비교했을 때 유사하거나 높은 수준입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

안정적인 입찰을 위해서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적 접근 (감정가의 85%): 약 63,750,000원

* 적정 입찰가 (감정가의 90-100%): 67,500,000원 ~ 75,000,000원

입찰 시에는 해당 물건의 정확한 내부 상태, 최종 점유 관계, 그리고 현장 조사를 통한 최신 시세 정보를 면밀히 파악한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 이하, 특히 6천만원 초중반대를 첫 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.