나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42534 [1] 경기도 평택시 합정동 748-12 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 합정동 소재 '평택성동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 통칭 청담제니스 (오피스텔 및 다세대주택) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 아파트단지 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 서측 직선거리 약900미터 지점에 평택역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 503호로서 외벽 : 돌붙임, 벽돌형타일, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(원룸형)으로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구 보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

합정동 748-12 :제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임차보증금 91,000,000원, 전입일자 2021.11.5., 확정일자 2021.10.12.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42534 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경기도 평택시 합정동 748-12, 5층 503호

* 용도: 다세대주택 (원룸형)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 83,000,000 원

* 건축물 사용승인일: 2016년 9월 28일

* 토지 정보

* 토지 면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

* 토지 지분: 13.228㎡ (약 4.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 정보

* 건물 면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

* 건물 지분: 21.32㎡ (약 6.45평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층

* 전용 면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 경기도 평택시 합정동 소재 '평택성동초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 아파트 단지 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 건물명칭은 청담제니스입니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 서측 직선거리 약 900미터 지점에 평택역이 위치합니다.

* 도로 상황

* 서측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 갑5번 강제경매 개시결정(수원지방법원 평택지원 2025타경42534)입니다.

* 을구 5번의 임차권등기가 매수인이 인수해야 하며, 해당 임차보증금 91,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (2016-09-29)

* 갑2: 소유권이전 (2018-05-30)

* 을5: 주택임차권공동담보목록 (김 , 91,000,000원, 인수, 2021-11-05 사업일자, 2021-10-12 확정일자)

* 갑3: 소유권이전 (2021-11-05)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 91,000,000원, 말소기준권리, 2025-10-20)

* 갑6: 압류 (중랑세무서장, 말소)

* 등기부채권 총액: 91,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 91,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-05

* 확정일자: 2021-10-12

* 배당신고일자: 2023-06-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 임차보증금 91,000,000원.

* 임차인: 류

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-18

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 2025년 6월 18일 전입일자는 경매 진행 시점과 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 인근 동일 건물(또는 단지) 내에서 유사 면적의 주택 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 26일, 전용면적 27.8㎡(약 8.4평)인 5층 주택이 83,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 본 건물의 감정가와 동일한 금액입니다.

* 2026년 5월 26일, 전용면적 24.18㎡(약 7.3평)인 2층 주택이 72,000,000원에 직거래되었습니다.

* 본 물건은 전용면적 21.32㎡(약 6.45평)으로, 최근 거래 사례들과 비교 시 면적이 작으나 5층에 위치하여 2층 거래(72,000,000원)보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다. 5층의 27.8㎡ 거래 사례(83,000,000원)와 비교하면, 본 건의 면적이 작음을 감안할 때 감정가 83,000,000원 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 인수되는 임차보증금 91,000,000원이 있다는 점이 시세와 잠재적 투자금액 산정에 큰 영향을 미칩니다.

* 건물 정보

* 건축물대장 상 본 건물은 경기도 평택시 합정동 748-12번지, 통미로22번길 7에 위치합니다.

* 철근콘크리트구조이며, 2016년 12월 10일 사용승인을 받은 5층 건물입니다.

* 오피스텔 4호와 다세대주택 12세대로 구성되어 있습니다.

* 본 물건은 이 중 다세대주택 5층 503호입니다.

* 총 연면적은 963.83㎡이며, 건폐율 57.8%, 용적률 180.7%입니다.

* 주차 시설은 16대 규모의 실내 주차 공간이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의 시설

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 평택역이 서측 약 900m 거리에 위치하여 철도 교통 이용이 가능합니다.

* 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 밀집되어 있어 주거 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* Google Maps 검색 결과, 건물 주변에 편의점, 마트, 식당 등 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

* 교육 시설

* '평택성동초등학교'가 남동측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금

* 가장 큰 리스크는 을구 5번 임차권등기로 인한 91,000,000원의 임차보증금 인수 의무입니다.

* 본 물건의 감정가가 83,000,000원이므로, 인수되는 보증금이 감정가를 초과하여 매수인이 부담해야 할 총 금액이 상당할 수 있습니다.

* 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 기타 특이사항

* 두 번째 임차인 류 의 경우, 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 전입일자(2025-06-18)가 경매 진행 예정일보다 미래인 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 합정동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 편의시설 접근성이 좋은 주거지역에 자리하고 있습니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2016년 사용승인)이며, 내부 시설도 갖추고 있습니다.

* 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 91,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 감정가 83,000,000원을 초과하므로, 실제 매수인이 부담하게 될 총 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

* 추가적으로 대항력 있는 임차인 류 씨의 계약 조건(보증금 0원) 및 전입일자(2025-06-18)는 특이사항으로, 추가적인 조사가 필요합니다.

* 전반적으로 투자 관점에서는 인수되는 보증금으로 인해 높은 초기 자본이 필요하며, 수익성 분석 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 상태가 양호하고(2016년 준공) 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 인근 실거래가와 비교 시 감정가 수준의 거래 사례가 있어 시세 적정성을 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 83,000,000원입니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 91,000,000원입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 '감정가 - 인수 보증금' 방식으로 직접 산정하기 어렵습니다.

* 일반적으로 경매에서 예상 입찰가는 해당 물건의 실제 시장 가치, 예상 임대 수익률, 투자자의 자금 계획, 그리고 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

* 이 물건의 경우, 인수되는 임차보증금(91,000,000원)이 감정가(83,000,000원)보다 높기 때문에, 순수 투자금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 만약 이 물건에 대한 임대 수익률 분석을 통해 적정 매수 희망가를 산정한다면, 예를 들어 연 6%의 수익률을 목표로 할 때, 예상 순수익(임대료)이 얼마인지에 따라 총 투자금액(입찰가 + 91,000,000원)을 역산해볼 수 있습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵지만, 인수되는 보증금 91,000,000원을 제외한 부분을 고려하면, 8,300만원의 감정가는 시장 가치에 부합하는 수준으로 보입니다.

* 따라서, 91,000,000원의 인수 부담을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 83,000,000원을 입찰가로 고려하되, 총 투자금액(83,000,000 + 91,000,000 = 174,000,000원)의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 또는, 류 임차인의 특이사항이 명확히 해결되지 않았다면, 추가적인 리스크를 반영하여 입찰가를 낮추는 것을 고려해야 할 수도 있습니다.

* 최종 예상 입찰가 (보수적 관점): 75,000,000원 ~ 83,000,000원

* 이 금액은 입찰가 자체에 대한 예상이며, 최종적으로 매수인이 부담하게 될 총 비용은 '입찰가 + 91,000,000원'임을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.