나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5452 [1] 충청북도 제천시 송학면 장곡리 산52-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 송학면 장곡리와 강원특별자치도 영월군 한반도면 쌍용리에 걸쳐 소 재하는 "삽둔마을" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산이며, 주위는 농경지,과수원,농촌 마을, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1,3,4,6토지: 소로한면에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행 되고 있어 교통상황 보통임. 2)기호5토지: 맹지이나 기호3,4토지를 통하여 접근 가능하며,인근으로 대중교통이 운행 되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 "임야"로서 대부분 소나무 등 수목이 자생 하고 있는 자연림이며, 북동측 일부 주택(공부상 식당) 건물 부지로 이용하고 있으며, 동측 지적 경계선 부근에 인접 토지에 걸쳐 분묘(1기)가 소재하고 있 는 것으로 목측으로 확인되므로 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다 2)기호3,4,5,6토지: 토지 형태는 각각 부정형이며, 지목은 "유지"이나 현황은 "전 기타"로 이용하고 있음

인접 도로상태

1)기호1,3,4,6토지: 소로에 접하고 있음 2)기호5토지: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),보전 산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020- 10-16)(수도법) 기호3토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 준보전산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수도법) 기호4,5토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 공장설립승인지역(2020-10-16)(수도법) 기호6토지: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),공장설립승인 지역(2020-10-16)(수도법)

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 및 첨부 사진 참조바랍니다.

공부와의 차이

1)기호1토지: 지목은 "임야"로서 대부분 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이나 북동측 일부 주택(공부상 식당)건물 부지로 이용하고 있음 2)기호3,4,5,6토지: 지목은 "유지"이나 현황은 "전 기타"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호2): 1980.01.04자로 사용승인 받은 시멘블럭조 스레트지붕 단층 식당(현황 주택)으로서 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지도배,타일 등 마감. 창호: 샷시창

이용상태

본건 건물(기호2): 주택(방4,화장실,보일러실 등)으로 이용중임(공부상 용도 "식당")

설비내역

본건 건물(기호2): 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 설치되어 있으나 난방설비는 노후 하고,장기간 사용하지 않아 정상적인 작동은 불가능한 것으로 사료됨.

부합물 및 종물

㉠: 판넬조 판넬지붕,휴게실, 약20㎡ ㉡: 벽체이용 판넬조 스레트지붕, 창고, 약25㎡ ㉢: 목재기둥 및 철재기둥 함석지붕, 창고,약8㎡ ㉣: 목재기둥 함석지붕,차양겸 비가림막,약18㎡

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각(장경환 지분 1/4), 일괄매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음, 제시외 2-1 ~ 2-4 매각 포함(정경환 지분 1/4임)
목록1 토지 분묘 1기 소재(분묘기지권 성립할 여지 있음), 목록2 건물은 공부상 용도 '식당', 이나 현황은'주택'(장기간공실상태임)
목록5 맹지이나 목록3, 4를 통하여 접근 가능, 목록3~6은 지목 '유지'이나 현황은 '전 기타'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 제천지원 2025타경5452 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 송학면 장곡리 산52-3

* 용도: 근린시설 (공부상 식당, 현황 주택)

* 감정가: 102,851,925원

* 토지면적: 26,043.00㎡ (약 7,878.57평)

* 토지지분: 6,510.75㎡ (약 1,969.87평)

* 건물면적: 93.20㎡ (약 28.18평)

* 건물지분: 23.3㎡ (약 7.05평)

* 건물 제시외면적: 71.00㎡ (약 21.48평, 판넬조 휴게실, 창고 등 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (장경환 지분 1/4)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

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* 주위환경: 본건은 충청북도 제천시 송학면 장곡리에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 농촌 마을, 임야 등으로 형성된 지역으로서 환경은 보통임. 강원 영월군 한반도면 쌍용리와 인접.

* 교통상황: 기호1,3,4,6 토지는 소로에 접하여 차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통 운행으로 교통상황 보통. 기호5 토지는 맹지이나 인접 토지(기호3,4)를 통해 접근 가능하며, 교통상황 보통.

* 도로상태: 기호1,3,4,6 토지는 소로에 접함. 기호5 토지는 맹지임.

1.1. 1. 주변 시설

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본건 주변은 농경지, 과수원, 임야, 농촌 마을 등으로 이루어져 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: (내용 없음)

* 인수되는 권리 (임차인):

* 임차인 현황: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (없으므로 인수 보증금 없음)

* 총 임대 관계 미상.

* 말소기준권리:

* 을1 (토지/건물): 2014-07-01 근저당권 이명우 (150,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 380,813,344원 (각종 가압류 총액)

* 주요 권리 내역:

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 가압류 (삼성카드, 신한카드, 우리카드, 제천농협, 농협은행, 카카오뱅크, KB국민카드) 등기부상 모든 권리(갑구의 소유권이전 제외)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 기타 권리 사항:

* 2014-07-01 장경환 외 3명 소유권 이전 (매매)

* 장경환 지분(1/4)에 대한 다수의 가압류 존재

1.3. 상권분석

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* 본건은 근린시설 용도로 지정되어 있으나, 주변 환경은 농경지, 임야, 농촌 마을 등으로 구성된 지역임.

* 건물은 공부상 '식당'이나 현황 '주택'으로 장기간 공실 상태임.

* 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 활동이나 소규모 지역 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

* 향후 지역 개발 가능성에 따라 상권 가치 변화 예상.

1.4. 생활정보

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* 본건은 주택으로 이용 가능하나, 장기간 공실 상태로 관리가 필요함.

* 가축사육제한구역, 보전산지, 준보전산지 등 토지이용계획 및 제한상태 존재.

* 주택 인근 편의시설, 의료시설, 교육시설 등 생활 인프라에 대한 정보는 제한적이므로, 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

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* 지분 매각 (장경환 지분 1/4):

* 공유자와의 관계 설정 및 협의 필요.

* 공유자 우선매수신고 가능성 (1회).

* 분묘 기지권:

* 기호1 토지에 분묘 1기 소재, 분묘기지권 성립 가능성 있음. 이는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있음.

* 맹지:

* 기호5 토지는 맹지이나, 기호3,4 토지를 통해 접근 가능.

* 토지 지목과 현황 불일치:

* 기호3,4,5,6 토지는 지목 '유지'이나 현황 '전 기타'로 이용 중.

* 기호1 토지는 지목 '임야'이나 일부 주택 부지로 이용 중.

* 건물 상태:

* 1980년 건축되어 노후화되었으며, 난방 설비는 장기간 미사용으로 정상 작동 불확실.

* 장기간 공실 상태로 인한 관리 상태 불량 가능성.

* 복합적인 토지이용계획:

* 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다수의 규제 존재.

1.6. 종합 의견

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본건은 충청북도 제천시 송학면 장곡리에 위치한 근린시설(현 주택) 및 토지 지분 매각 건입니다. 주위 환경은 농경지, 임야 등으로 둘러싸인 농촌 지역입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 다수의 근저당 및 가압류는 소멸될 예정으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

그러나 본건은 장경환 지분 1/4의 지분 매각이며, 토지에는 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 또한 일부 토지는 맹지이며, 지목과 현황이 불일치하는 부분이 있습니다. 건물은 노후되었고 장기간 공실 상태인 점도 고려해야 합니다.

다수의 토지이용계획상 제한이 있어 개발 행위 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 시세 대비 저렴한 가격으로 토지 및 건물 지분을 확보할 기회.

* 향후 지역 개발 시 지가 상승 가능성.

* 개선 및 재건축을 통한 주택 또는 상가 활용 가능성 (단, 토지이용계획 확인 필수).

* 공유자 우선매수 신고를 활용한 추가적인 협상 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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예상 입찰가는 본건의 지분 매각 특성, 분묘 기지권 문제, 토지 이용 제한, 건물 상태, 그리고 해당 지역의 부동산 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사, 유사 물건 시세 조사, 그리고 법률 전문가의 자문이 필요합니다.

감정평가액은 102,851,925원이며, 이는 물건의 최소 가치 판단 기준이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.