나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53241 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지2층905호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 "야탑역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 건물 내 지2층 905호로서 외벽 : 복합판넬붙임 및 화강석붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 등, 창호 : 강화유리 및 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 판매및영업시설이나, 현황 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 45미터, 남측 및 북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 22미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 건물은 벽체 구분 없는 오픈형 상가로 공부상 판매및영업시설이나 현황 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53241 (1)

물건종별: 구분건물

소재지: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 (야탑동) 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지2층905호

용도: 판매시설 (복합건물 내 주용도 판매시설, 기타 운수시설, 문화및집회시설, 제1종근린생활시설)

감정가격: 152,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 6.86㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.8579㎡ (약 2.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.32㎡ (약 4.64평)

건물지분: 15.32㎡ (약 4.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건물명: 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물

구조: 철골철근콘크리트조

사용승인일: 2003년 01월 30일

총층수: 지하 4층, 지상 7층

해당호수: 지2층 905호

전용면적: 15.32㎡ (약 4.64평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 본건 건물은 벽체 구분 없는 오픈형 상가로, 공부상 판매 및 영업시설이나 현황 공실 상태임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 수인분당선 "야탑역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 "야탑역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 45미터, 남측 및 북측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 22미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2003년 05월 03일 접수된 류호연 근저당권 (말소 예정)

기타 권리:

* 주식회사월드에셋인베스트먼트 근저당권 (2016-05-24, 말소 예정)

* 주식회사삼화디엔씨 소유권이전 (2016-07-22, 신탁재산 귀속)

* 성남시분당구 압류 (2016-08-29, 말소 예정)

* 서초세무서 압류 (2017-04-18, 말소 예정)

* 임홍민 2번근저당권가처분공동담보목록 (2017-07-03, 말소 예정)

* 유호연 임의경매개시결정 (2025-10-22, 본 경매 절차)

3.2. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

등기부채권 총액: 6,248,468,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.4. 임차인 관련 주의사항

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상임. 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 면밀한 조사가 필요함. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 관련 사항은 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 야탑동은 야탑역을 중심으로 형성된 성남시의 주요 상업 및 업무지구임.

주변에 현대백화점, NC백화점, CGV, 분당구청 등 편의시설 및 공공기관이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

복합 건물 내 판매시설로서, 건물 자체적으로도 다양한 편의시설 및 상업시설을 포함하고 있음.

4.2. 본건 상가의 특징

공부상 판매 및 영업시설이나, 현재 공실 상태임.

벽체 구분 없는 오픈형 상가로, 활용 방안에 따라 다양한 용도로 변경 가능성이 있으나, 이에 따른 건축법규 등 확인 필요.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

교통: 수인분당선 야탑역 도보 이용 가능, 다수의 시내외 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

편의시설: 야탑역 주변 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수함.

주변 지역은 성남시 분당구의 중심지로, 각종 문화 및 여가 시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 환경 조사 권고

혐오시설 유무 등 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사 및 인터넷 검색(지도 서비스 등)을 통해 잠재적 위험 요소를 파악할 것을 권장함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵고 공실 장기화 가능성이 있음.

공실 원인(수익성, 관리 문제, 상권 변화 등)에 대한 면밀한 분석이 필요함.

6.2. 오픈형 상가의 한계

벽체 구분이 없는 오픈형 상가로, 독립적인 임대 공간으로서의 활용에 제약이 있을 수 있음.

전용 공간 분할 시 건축법규 및 관리규약 확인 필요.

6.3. 미확인 임대차 관계

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의해야 함.

현황 조사 시 점유자 확인 및 관련 증빙 서류 확보가 중요함.

6.4. 건축물 이용 제한

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한사항이 존재함.

이러한 제한 사항이 본건의 이용 및 개발에 미칠 영향을 사전에 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구의 핵심 상업지구인 야탑역 인근에 위치한 상가 물건임.

교통, 편의시설, 상권의 잠재력 등 입지 조건은 매우 우수함.

다만, 현재 공실 상태이며 오픈형 상가로서의 특성과 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 주요 리스크 요소임.

권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필수적임.

향후 상권 활성화 및 적극적인 임대차 관리를 통해 공실 위험을 해소하고 수익성을 확보할 수 있다면 투자가치는 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 야탑역 도보 접근 가능 거리로 탁월한 입지 프리미엄 보유.

* 풍부한 유동인구: 야탑역 주변 상업 및 업무 시설 밀집으로 인한 높은 잠재 고객 확보 가능성.

* 잠재적 가치 상승: 분당구 중심 상업지역으로서의 지속적인 상권 발달 기대.

* 경쟁력 있는 감정가: 향후 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 메리트 증대.

9. 예상 입찰가

본건은 현재 공실 상태이며, 임대차 관계 등 추가 확인이 필요한 사항이 있어 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있음.

예상 입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 함.

* 현재 공실임을 감안한 임대 수익률 분석

* 주변 유사 상가 및 거래 사례 조사

* 건물 노후도 및 관리 상태 평가

* 공실 위험 및 토지 이용 제한으로 인한 리스크 반영

* 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 10% 잔금을 납부한다고 가정.

* 상기 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

상세한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 구체적인 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.