나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53138 [1] 경기도 광주시 쌍령동 353-9 쌍령현대아파트 105동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재‘쌍령초등학교’북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 주택, 임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사지붕 지상18층 건물 내 제6층 제605호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

통상의 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향 완경사지를 평탄화한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[쌍령초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경53138 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 쌍령동 353-9, 쌍령현대아파트 105동 6층605호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 양OOOOOO

2.2. 면적정보

* 토지면적: 53.33㎡ (약 16.13평)

* 건물면적: 104.68㎡ (약 31.66평)

* 토지 및 건물 일괄매각 대상임.

2.3. 감정가

* 감정평가액: 344,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '쌍령초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재되어 있음.

3.2. 교통상황

* 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

3.3. 도로상태

* 아파트 단지 남동측으로는 폭 약 25미터의 포장도로와 접하고 있어 단지 접근성이 양호함.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로와 저촉되는 부분이 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(쌍령초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등의 규제를 받고 있음.

4. 권리분석

4.1. 경매개시정보

* 본건은 채권자 양OOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건임.

* 등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 21일 접수된 한국자산관리공사의 근저당 (을19)임.

4.2. 말소기준권리

* 을19: 한국자산관리공사 근저당 (접수일자: 2019-03-21, 권리금액: 156,200,000원)

4.3. 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 여기에는 한국자산관리공사의 근저당 (을20), 홍옥명 등 다수의 가압류 (갑18, 갑23, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27, 갑28, 갑29), 경기광주세무서장의 압류 (갑30), 그리고 본건과 관련된 강제경매 (갑22, 채권자: 양영숙외 1명) 및 임의경매 (갑31, 채권자: 한국자산관리공사) 등이 포함됨.

4.4. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 있으나, 이에 대한 구체적인 개요는 명시되지 않음.

* 기타 권리들은 모두 말소 대상임.

4.5. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

* 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

* 본건이 위치한 쌍령동 일대는 아파트 단지와 주거지역, 그리고 일부 근린생활시설 및 임야가 혼재된 지역임.

* 최근에는 '공품아(공원을 품은 아파트)' 트렌드와 함께 쌍령공원과 같은 녹지 공간 인근 단지가 주목받고 있음.

5.2. 편의시설

* 쌍령초등학교가 인접해 있으며, 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 구비되어 있음.

* 주변으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.3. 혐오시설

* 주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 도시계획상 '자연보전권역' 등에 포함되어 있어 환경 관련 규제가 존재함.

6. 생활정보

6.1. 건물구조 및 이용상태

* 본건은 철근콘크리트벽식구조의 지상 18층 건물 중 6층에 위치한 아파트임.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있음.

* 현재 아파트로 이용 중임.

6.2. 설비내역

* 통상의 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

6.3. 주차시설

* 쌍령현대1차 아파트는 총 670대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 세대당 약 1.42대의 주차가 가능함.

6.4. 단지내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있음.

6.5. 교육환경

* 단지 북서측 인근에 쌍령초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 관련 불확실성

* 임차인 현황에서 보증금이 0원으로 표기되어 있고 임대관계가 미상으로 파악됨. 이는 대항력 있는 임차인이 없을 가능성을 시사하나, 정확한 점유 관계 및 임대차 계약 유무에 대한 확인이 필수적임. 만일 미상 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7.2. 토지이용계획상의 제약

* 본건 토지는 제3종일반주거지역이나, 대로3류 도로와 저촉되는 부분이 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있음. 또한, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재함.

7.3. 층수 관련 시세 영향

* 최근 실거래가 정보상 17~18층이 33,000만원에서 34,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 6층은 상대적으로 낮은 층수로서 시세 형성 시 불리하게 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

* 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)가 소멸될 예정이어서 권리관계가 매우 깨끗한 물건임.

8.2. 입지 조건

* 쌍령초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 대로변과 접하여 교통 접근성이 좋음.

* 단지 인근 쌍령공원 등의 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

8.3. 아파트 단지 시설

* 비교적 많은 세대수(470세대)와 충분한 주차 공간(총 670대), 그리고 다양한 복리시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 높음.

9. 종합 의견

본건 경매 물건은 권리관계가 깨끗하고, 교육 및 교통 환경이 양호한 주거지 내에 위치하고 있다는 장점을 가지고 있습니다. 단지 내 편의시설과 주차 공간도 충분히 확보되어 있습니다. 그러나 6층이라는 낮은 층수와 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 토지이용계획상의 일부 제약 사항도 확인되나, 전반적으로는 안정적인 주거 가치를 지닌 아파트로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

* 최근 실거래가(2026년 5~6월) 기준, 동일 면적(104.683㎡)의 17~18층 물건이 33,000만원에서 34,500만원에 거래되었습니다. [cite:11, data from prompt]

* 감정가는 34,400만원으로, 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준입니다.

* 본건은 6층이므로, 층수 차이를 감안하여 최근 평균 시세(약 33,750만원)보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 이러한 점을 고려하여 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 335,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.