나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53202 [1] 경기도 광주시 능평동 654-36 홈타운쉐르빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건 등으로 보아 대중교통 사정은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사)지붕 4층 중 2층 202호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53202 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 654-36 홈타운쉐르빌 102동 2층202호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017년 6월

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

1.1. 2. 면적 정보

토지 면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

건물 전용 면적: 58.20㎡ (약 17.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 269,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 남서측 원거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 용이한 편입니다.

다만, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북서측으로 차량 통행이 가능한 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 5월 4일 접수된 안양원예농업협동조합의 근저당권(210,000,000원)입니다.

본 경매는 안양원예농업협동조합의 신청(2025타경53202)에 따른 부동산 임의경매입니다.

등기부상 소유권 이전(2022-05-04) 및 신탁등기 말소(2022-05-04) 내역이 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부상 채권 총액은 210,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상이나, 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

대규모 상업시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주요 편의시설(대형마트, 병원 등)에 대한 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교가 존재할 가능성이 있으나, 구체적인 학군 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 기타 기반시설

건물 내 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대중교통 불편

노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 인해 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 토지 이용 관련 법규 및 규제를 받고 있습니다.

6.3. 시장 가격 변동 가능성

최근 유사 건물의 실거래가(16,000만원~16,400만원)와 감정가(26,900만원) 간에 차이가 존재합니다. 이는 신축 연식과 개별 건물의 특성에 따라 가격 편차가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 제한 사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)은 환경적 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 다세대주택입니다.

권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

다만, 대중교통 이용이 다소 불편하고 토지 이용에 다양한 규제가 존재합니다.

특히, 감정가와 비교 시 최근 실거래가가 낮게 형성된 사례가 있어 입찰 시 가격 적정성에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 신축 연식(2017년)을 고려하여 감정가가 산정된 것으로 보이며, 최신 거래 사례(2019년식 24,700만원)를 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2017년)으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 미인수 조건으로 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 269,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 연식의 다세대주택은 16,000만원~16,400만원 수준에서 거래되었으나, 최근 연식의 주택은 24,700만원 수준으로 거래되었습니다. 본건은 2017년 사용승인으로, 감정가 26,900만원은 최신 거래 사례의 가격 수준을 반영한 것으로 추정됩니다.

이에 본건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토하는 것이 합리적입니다.

* 감정가의 80%: 약 215,200,000원

* 감정가의 90%: 약 242,100,000원

최근 거래된 필하우스(2019년식, 24,700만원)의 가격을 상한선으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 215,000,000원에서 240,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.