나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53213 [1] 경기도 광주시 경안동 157-2 경안대우아파트 104동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "경안초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단 독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 10층 중 9층 906호로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주하남교육지원청에 별 도?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[경안초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[서울장신대])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별 대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법 인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53213 (1)

소재지: 경기도 광주시 경안동 157-2, 경안대우아파트 104동 9층906호

용도: 아파트

감정가: 366,000,000원

토지면적: 57.97㎡ (약 17.53평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2002년 (사용승인일 2002.12.27 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "경안초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

* 주변 시설: 경안초등학교, 서울장신대학교가 인근에 위치하며, 상업시설 및 공원이 혼재하여 생활 편의성이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 (2012-09-28 접수, 한국스탠다드차타드은행 근저당권)

* 인수/소멸 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-01-04

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 1,008,754,755원

4. 상권분석

* 주위 지역 특성: 아파트 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 중로3류 (폭 8m~15m 도로 접합).

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 경안대우

* 총 세대수: 338세대

* 총 동수: 7동 (본건 104동)

* 최고층: 10층 (본건 9층)

* 주차대수: 총 301대 (지하 120대, 지상 181대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 031-769-7624

* 교육시설: 경안초등학교 인근 위치. 서울장신대 인근 위치. 상대보호구역(학교환경위생정화구역) 지정 구역이 있어 세부 확인 필요.

* 편의시설: 단지 주변으로 점포, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역. 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상 용도).

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 경기도 광주시 지역은 생활 폐기물 소각장 건립 등이 검토되고 있으나, 본건 아파트와 직접적인 연관성은 적음.

* 공부와의 차이: 해당사항 없음.

* 채무 총액: 등기부 채권 총액이 약 10억원 이상으로 높으나, 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 직접적인 부담은 없음.

* 임차인: 명시된 임차인 유 은(는) 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동 경안대우아파트 104동 9층 906호로, 아파트로서의 기본적인 주거 환경과 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2002년 준공된 아파트로 연식이 있으나, 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 부담이 없습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 경안동 지역은 주거 수요가 안정적입니다.

* 양호한 교통 및 편의시설 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84.94㎡)의 10층 물건이 2026년 5월 9일에 348,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 84.94㎡ 면적에 9층으로, 시장 가격은 320,000,000원 ~ 345,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 340,000,000원으로 제시합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 기준으로 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.