나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53543 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1055-19 아우라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하고 있는 "경일관광경영고등학교" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 일반주택지대로서 제반 주위환경은 무난 시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 서해선(달미역)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 4층 중 4층 402호로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광경영고등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시 교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①발코니 부분의 `판넬조 아스팔트슁글지붕(보일러실등)`은 본 건물에 포함하여 평가됨
②`주택도시보증공사(임차인:천소라)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.09.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53543 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1055-19 아우라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 20.92㎡ (약 6.33평)

건물면적: 35.52㎡ (약 10.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정평가 요약

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재한 "경일관광경영고등학교" 동측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주변은 일반주택지대이며 제반 주위환경은 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 4층 402호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서해선(달미역)이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하며, "경일관광경영고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택 등이 밀집한 일반 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경이 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본 건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서해선 달미역이 인근에 있어 철도 교통 이용 또한 가능한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: KIMDENYS

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-21

비고: 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 천 )

보증금: 125,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-22, 확정일자: 2022-11-23, 배당신고일자: 2024-12-27

비고: 대항력 없음.

권리분석: 2026년 6월 9일 자로 제출된 확약서에 따르면, 주택도시보증공사(임차인: 천 )는 임대차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 125,000,000원은 경매 낙찰 시 인수되지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 여부

말소기준권리는 2024년 4월 1일에 접수된 '주택도시보증공사'의 가압류(갑6)입니다. 이 가압류보다 후순위인 모든 권리(임차권, 강제경매 등)는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 을구 3번의 천소라 임차권 등기 역시 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 자료에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1994년식, 전용면적 33.3㎡(약 10.08평) 물건이 2026년 3월 3일 6,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 664만원)

* 2011년식, 전용면적 80.8㎡(약 24.47평) 물건이 2026년 3월 3일 15,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 645만원)

본건의 전용면적은 35.52㎡(약 10.75평)이며, 건물 준공 연도는 2014년경으로 파악됩니다. 위 거래 사례들을 바탕으로 시세를 추정해 볼 때, 평당 약 645만원 ~ 664만원 수준을 적용하면 약 6,900만원 ~ 7,100만원 범위의 시세가 형성될 것으로 보입니다. 그러나 본 건의 감정가는 140,000,000원으로, 최근 시세와 비교 시 상당한 괴리가 존재합니다.

4.2. HUG 인수 조건 분석

특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으며, 천소라 임차인 관련 확약서가 제출되었습니다. 확약서 내용은 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 이는 통상적인 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하는 상황과는 다르며, 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않게 됨을 의미합니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본 건은 경일관광경영고등학교 인근에 위치하며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 단, 구체적인 편의시설 및 상업시설의 밀집도에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경일관광경영고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 등 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 감정평가액(140,000,000원)과 주변 시세(약 7,000만원 내외) 간의 큰 격차는 시세 재확인 및 본건의 정확한 가치 평가에 대한 신중한 접근을 요구합니다. 감정평가액이 실제 시장 가치를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

* 발코니 부분의 '판넬조 아스팔트슁글지붕(보일러실등)'이 본 건물에 포함하여 평가되었다는 점은, 해당 부분이 건축물대장상 현황과 차이가 있거나 제시외 건물로서 평가되었음을 시사하므로, 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주변 주거 환경이 무난한 편입니다. 경매 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사의 임차인 천소라 씨 관련 보증금 125,000,000원은 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 이는 낙찰자에게는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 감정평가액과 최근 시세 간에 현저한 차이가 존재하므로, 입찰 전 반드시 주변 시세에 대한 면밀한 재확인이 필요하며, 발코니 관련 특이사항 및 각종 토지이용계획상의 제한 사항들을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사의 임차인(천소라) 보증금 125,000,000원이 인수되지 않을 가능성이 높아, 실제 인수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 주변 교통 여건이 양호하여 실수요자 접근성이 좋습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이나, 제공된 최근 거래 사례(2026년 3월)를 바탕으로 추정한 현 시세는 약 6,900만원 ~ 7,100만원 수준입니다. 감정가와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 시세 기반으로 낙찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. HUG 보증금 125,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

현 시세와 감정가의 차이, 그리고 경매 물건의 특수성을 고려하여, 보수적인 관점에서 85,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.