나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4324 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-4 에이타워 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시럴 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(소사역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물내의 제5층 제508호로서, (사용승인 : 2017.08.16) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6미터의 초장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경4324 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-4, 에이타워 5층 508호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물 내 제5층 제508호

준공(사용승인): 2017년 8월 16일

용도: 오피스텔 (업무시설)

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중

건물 면적: 전용면적 59.17㎡ (약 17.90평)

토지 지분: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 281,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 1호선 소사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 외관 및 내부

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물이며, 본건은 5층 508호입니다.

외벽은 몰탈위 수성페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 난방 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 도로

토지는 세장형으로 인접 토지와 등고 평탄하며 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 폭 약 6미터의 초장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역)입니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 10월 22일 접수된 주식회사케이비국민카드의 강제경매개시결정 (채권액 12,647,371원)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 이해미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 10월 25일, 대항력 있음.

* 임차인 이해미는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력이 존재하므로, 임차인의 실제 권리 관계 및 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

임차인 홍호순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 8월 28일, 대항력 있음.

* 임차인 홍호순 또한 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자가 본 경매 사건의 말소기준권리보다 선행하므로, 보증금 0원이라는 점과 함께 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(강제경매)보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기사항이 없으며, 지상권은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 소사본동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근 소사역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 편의시설 및 상가 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 역세권 및 유동인구

지하철 1호선 소사역이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 이를 통한 유동인구 확보가 기대됩니다.

인근 대로변으로는 차량 통행량이 많으며, 이는 잠재적인 고객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소사역 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

소사구청이 인근에 있어 행정 업무 처리도 편리합니다.

5.2. 주거환경

오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 비교적 양호합니다.

다양한 편의시설과 교통 접근성으로 인해 직장인 및 1인 가구 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

이 기간 내에 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. (경매 낙찰 시 잔금 납부 시점이 이 기간에 포함될 수 있으므로 확인 필요)

6.2. 대항력 있는 임차인

본건에는 보증금 및 차임이 0원인 '대항력 있음' 상태의 임차인(이 , 홍 )이 존재합니다.

실제 보증금 및 차임이 0원인 상태로 대항력을 유지하는 경우는 매우 이례적이며, 이는 해당 임차인들이 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하지 않거나, 다른 특수한 계약 관계가 있을 수 있음을 시사합니다.

이러한 임차인 존재는 명도 과정에 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 소사본동에 위치한 오피스텔로, 소사역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태도 양호한 편입니다. 그러나 0원 보증금의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 및 권리 관계에서 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 잔금 납부 시점의 허가 여부도 확인해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 소사역 역세권으로 교통과 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 추가적인 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 온전히 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 281,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 약 25,000만원 ~ 27,500만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적은 59.17㎡ (약 17.90평)입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 240,000,000원 (2억 4천만원) 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.