나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34664 [1] 경기도 김포시 통진읍 귀전리 55-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 본건 위치 경기도 김포시 통진읍 귀전리 소재 '개곡초등학교' 남동측 인근에 소재함 ○ 주위 환경 소규모 공장 밀집지대임

위치 및 주위환경

○ 본건 위치 경기도 김포시 통진읍 귀전리 소재 '개곡초등학교' 남동측 인근에 소재함 ○ 주위 환경 소규모 공장 밀집지대임

교통상황

○ 차량접근여부 : 접근 가능함 ○ 대중교통여건 : 다소 불편함 - 버스: 인근 간선도로(애기봉) 변으로 버스 정류장 소재함 - 전철: 해당사항없음

교통상황

○ 차량접근여부 : 접근 가능함 ○ 대중교통여건 : 다소 불편함 - 버스: 인근 간선도로(애기봉) 변으로 버스 정류장 소재함 - 전철: 해당사항없음

형태 및 이용상태

○ 토지형태 : 기호1은 세장형임 ○ 이용상황 : 공업용(기호1) 및 현황 '도로'(기호4,5)로 이용중임

형태 및 이용상태

○ 토지형태 : 기호1은 세장형임 ○ 이용상황 : 공업용(기호1) 및 현황 '도로'(기호4,5)로 이용중임

인접 도로상태

○ 북서측으로 약8미터의 아스팔트 포장도로와 접함

인접 도로상태

○ 북서측으로 약8미터의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호1(55-10): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) ○ 기호4(55-9), 기호5(55-12): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호1(55-10): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) ○ 기호4(55-9), 기호5(55-12): 계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

○ 해당사항 없음

제시목록 외의 물건

○ 해당사항 없음

공부와의 차이

○ 기호4,5의 경우 지목은 임야이나 현황은 '도로'임

공부와의 차이

○ 기호4,5의 경우 지목은 임야이나 현황은 '도로'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 : 미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 기호2의 (가)동 일반철골구조 난연판넬지붕 지상2층 건물로서 외부마감: 복합 판넬 마감 내부마감: 판넬 및 인테리어(사무실부분) 마감 창호마감: PVC새시 등 ○ 기호2의 (다)동 및 기호3의 (나)동 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서 외부마감: 판넬 마감 내부마감: 판넬 마감 창호마감: PVC새시

건물의 구조

○ 기호2의 (가)동 일반철골구조 난연판넬지붕 지상2층 건물로서 외부마감: 복합 판넬 마감 내부마감: 판넬 및 인테리어(사무실부분) 마감 창호마감: PVC새시 등 ○ 기호2의 (다)동 및 기호3의 (나)동 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서 외부마감: 판넬 마감 내부마감: 판넬 마감 창호마감: PVC새시

이용상태

○기호2의 (가)동: 공장, 사무실 등 ○기호2의 (다)동: 화장실 ○기호2의 (나)동: 화장실,샤워실

이용상태

○기호2의 (가)동: 공장, 사무실 등 ○기호2의 (다)동: 화장실 ○기호2의 (나)동: 화장실,샤워실

설비내역

○ 급배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비 등

설비내역

○ 급배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비 등

부합물 및 종물

○ 건물개황도 및 사진 참조

부합물 및 종물

○ 건물개황도 및 사진 참조

공부와의 차이

○ 건축물대장상 총괄표제부와 (가)동 건축물대장상의 연면적이 상이하나 총괄표제부와 등기사항전부증명서상의 면적이 동일하므로 총괄표제부상의 면적을 기준하였음.

공부와의 차이

○ 건축물대장상 총괄표제부와 (가)동 건축물대장상의 연면적이 상이하나 총괄표제부와 등기사항전부증명서상의 면적이 동일하므로 총괄표제부상의 면적을 기준하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상(현재 공실상태임)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상(현재 공실상태임)

물건 비고

-일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함, 제시외 건물 포함(감정평가서 참조), ‘기계기구목록에는 명칭만 기재되어 있어 단위, 규격, 제작번호, 설치위치 등에 관한 표시가 부족하고, 종전 담보평가 자료 및 현황자료에 의하더라도 목록상 각 물건과 현장 소재 기계기구의 1:1 대응관계를 확인할 수 없으며, 일부 미소재 물건의 구체적 내역 또한 특정되지 아니하므로, 전체적으로 목록상 기계기구의 동일성 및 범위가 불능인 상태로 판단되어 평가대상에서 제외, 본건 기계기구 포함하여 매각요청 및 기계기구의 배치도 및 현황사진이 첨부된 신청채권자의 2026.5.20.자 보정서가 제출 됨(별첨).
-토지의 부대시설(바닥포장, 펜스, 자바라대문, 옹벽 등) 통상적인 이용상태로 토지단가에 포함 감정평가하였으며, 수변전설비 및 옥내소화전설비는 건물에 일체로 사용되고 있으므로 건물단가에 포함하여 평가 함
-목록4.5 지분매각, 지목이 임야이나, 도로로 이용중 임
-목록2에 컨테이너 5동이 소재하나 이동이 용이하므로 감정 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 귀전리 55-10에 소재한 공장으로, 부천지원 2025타경34664 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 4,073,058,000원이며, 토지 면적은 4,332.00㎡ (약 1,310.43평) 중 3,471.0268㎡ (약 1,049.99평)가 매각 대상입니다.

건물 면적은 1,826.78㎡ (약 552.63평)이며, 건물 전체가 매각 대상에 포함됩니다. 건물 제시외 면적은 3,68.00㎡ (약 111.32평)입니다.

본건은 공동담보, 지분매각, 일괄매각 대상입니다. 채권자는 김 입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 김포시 통진읍 귀전리 55-10번지, '개곡초등학교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 소규모 공장들이 밀집한 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 인근 간선도로(애기봉) 변으로 버스 정류장이 있으나, 지하철역은 없습니다. 북서측으로 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지는 세장형이며, 기호 1번지(55-10)는 공업용으로, 기호 4번지(55-9)와 5번지(55-12)는 지목이 임야이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 준보전산지(기호 4,5), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 공법상 제한이 중첩되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2024-10-02, 고촌농업협동조합, 1,320,000,000원)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 토지 3,573,285,248원, 건물 3,525,499,918원으로 총 약 71억 원에 달합니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 정병규 (1997-11-05), 주식회사진알루폴 (2016-10-04)

* 근저당: 고촌농업협동조합 (2024-10-02) - 말소기준권리

* 임의경매: 김포고촌농업협동조합 (2025-10-15)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-11-04), 근로복지공단 (2026-01-30)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-06)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 소규모 공장 밀집 지역으로, 산업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

* 시설: 공장 운영에 필요한 수변전설비 및 옥내소화전설비는 건물에 일체로 평가되었습니다.

* 기계기구: 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계 및 기구 포함 매각 요청이 있었으나, 목록상 기계기구의 동일성 및 범위 확인이 어려워 평가 대상에서 제외되었던 것으로 보입니다. 다만, 신청 채권자의 보정서 제출로 기계기구 포함하여 매각 요청되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '개곡초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 공장 밀집 지역 특성상 주거, 상업, 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기계기구 포함 여부: 본건에 포함되는 기계기구의 정확한 내역, 수량, 상태 파악이 어려워 인수 후 추가 비용 발생 또는 분쟁 소지가 있습니다.

* 지분 매각 토지: 토지 중 일부(기호 4,5)는 지목이 임야이나 현황 도로로 이용 중이며, 해당 지분 매각으로 인해 토지 이용에 있어 이해관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 공법상 제한(가축사육제한, 군사보호구역, 준보전산지 등)이 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 대중교통 불편: 차량 없이는 접근 및 이동에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 368.00㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 법적 하자 여부 및 활용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 산업 단지 관련 규제: 공장 밀집 지역의 특성상 해당 지역의 개발 계획, 환경 규제 등을 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 공장으로, 소규모 공장 지대에 속해 있습니다. 토지 지분과 건물 전체가 매각 대상이며, 임차인이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 포함될 수 있는 기계기구의 불확실성과 다수의 토지 이용 제한, 도로로 이용되는 지분 매각 토지 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 산업 시설로서의 가치와 함께 향후 토지 활용 가능성을 종합적으로 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실물 공장 가치: 실제 운영 또는 임대 가능한 공장 건물과 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* 기계기구 포함 가능성: 매각에 포함될 수 있는 기계기구는 초기 투자 비용 절감 또는 바로 운영 가능성을 높일 수 있습니다. (단, 불확실성 상존)

* 전체 매각 및 명도 용이성: 건물 전체 매각 및 임차인 부재로 비교적 깔끔한 권리 관계와 명도가 기대됩니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 규제 완화 시 개발 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 공장 시세, 거래 사례, 건물 및 기계 설비의 상태, 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 기계기구의 실제 가치 및 포함 여부, 토지 이용 제한으로 인한 활용 가능성 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 감정평가액 4,073,058,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인과 투자 포인트, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 해당 요소를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.