나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513401 [1] 인천광역시 서구 경서동 730-3 보람아트빌2차 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대부분 동유형의 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물내의 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2010.07.30.) 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513401 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 730-3 보람아트빌2차 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

토지지분: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

건물지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

총 채권액: 1,832,000,000원

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대부분 유사한 유형의 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 건물 정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 기와지붕 4층 건물 내에 있으며, 본 물건은 제2층 제201호입니다.

사용승인일은 2010년 7월 30일입니다.

건물의 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 PVC새시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 갑7 (주택도시보증공사 가압류, 2022.09.22)입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 9번 주택임차권 (서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 갑7 주택도시보증공사 가압류

* 갑8 동안산세무서 압류

* 갑9 서울보증보험 강제경매 (본건 경매개시결정)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 조선아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-02, 대항력 없음.

* 김동우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-29, 대항력 없음.

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:김다윤)): 보증금 116,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-08, 확정일자 2022-06-17. 대항력 없음. (비고: SGI 인수조건 변경 관련이며, 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 본 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이 없음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 다세대주택이 밀집된 지역으로, 인근에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

경서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

주변 교통 여건은 양호하며, 인근 시내버스 노선을 통해 시내 접근이 용이합니다.

주요 편의시설로는 인근 학교 및 상업 시설 이용이 가능하며, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건 정보에 언급된 SGI 인수조건 변경 건에 대한 정확한 내용은 계약 시 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부등본 및 물건명세서상 주택임차권이 말소될 권리로 분류되고 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 보아, 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무: 현재 제공된 정보로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 조사 및 관련 공적 장부 확인을 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인하시기 바랍니다.

미납 관리비: 낙찰 후 미납된 관리비 정산 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 소재한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

건물은 2010년에 준공되어 연식이 있으나, 다세대주택으로서의 기본적인 기능은 충실히 수행하고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 아무런 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 특히, 서울보증보험 관련 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 처리될 가능성이 높습니다.

감정가(118,000,000원) 대비 최근 실거래가 정보(동일 건물 76,000,000원)가 낮게 확인되어, 시세보다 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

동일 건물인 보람아트빌2차 2층 44.88㎡ 물건이 2026년 1월 8일 76,000,000원에 실거래된 이력이 있어, 본 물건의 현재 시세 파악에 중요한 기준이 됩니다.

권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되어, 낙찰 후 추가적인 권리 관련 분쟁 발생 가능성이 낮다는 장점이 있습니다.

주거용 다세대주택으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역에 위치하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 동일 물건의 실거래가(76,000,000원)와 주변 유사 물건의 시세(약 85,000,000원 ~ 90,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 및 권리 분석 결과에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

종합적으로 고려 시, 본 건의 적정 입찰가는 약 82,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이는 순수 부동산 가치에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 최근 시장 변동 추이를 반드시 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.