나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1751 [1] 인천광역시 부평구 부평동 632-3 부평라일실크빌 101동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역(지하철 1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '부평역(지하철1호선)'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제1층 제103호로서, (사용승인일: 2007.12.07) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 현황 아파트 건부지(부평라일실크빌)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8. 26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1751 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 632-3, 부평라일실크빌 101동 1층 103호

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 1층 103호

사용승인일: 2007년 12월 07일

외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: PVC 창호 등

1.3. 면적

토지면적: 30.54㎡ (약 9.24평)

건물면적(전용면적): 84.93㎡ (약 25.69평)

토지 지분: 30.5374㎡ (약 9.24평)

건물 지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

*참고: 아파트의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가

감정가: 306,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역(지하철 1호선)' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 및 '부평역(지하철 1호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 대체로 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2008년 01월 29일 접수된 국민은행 근저당권 (130,000,000원)입니다.

총 채권액: 288,905,738원 (등기부상 총 채권액 기준)

본 경매 절차를 통해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 08월 27일

확정일자: 2025년 09월 12일

배당신고일자: 2025년 12월 05일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 특이사항으로 지상권이 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부평역 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 행정기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

주변 교통: 부평역(1호선) 및 다수의 버스노선 이용 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 각종 식당 및 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

건물 내 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 해당 지역은 주거 및 상업 밀집 지역으로, 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기

본건은 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 특이사항이 있습니다. 이는 토지 자체에 별도의 권리 관계가 존재할 수 있음을 의미하며, 낙찰 후 추가적인 권리 문제를 야기할 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 주택용도 취득 관련)

6.3. 임대차 관련

임차인 박 은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없습니다. 그러나 임대차 관계가 복잡하게 얽혀있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 인근에 위치한 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 리스크 요소를 가지고 있으며, 이는 물건의 가치 및 향후 활용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 제한사항도 확인됩니다.

8. 투자 포인트

부평역 역세권의 우수한 입지 조건.

지역 개발 및 재건축/리모델링 사업 추진 가능성이 있다면 잠재적 가치 상승 기대.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상 (단, 별도등기 관련 사항은 제외).

9. 예상 입찰가

감정가: 306,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 리스크 요소를 면밀히 검토한 후, 해당 리스크를 상쇄할 수 있는 수준에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 권리 및 현황 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.