나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13492 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 324-54 더에이치중화3차 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 경의중앙선 중랑역 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 저 층 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 경의중앙선 중랑역과 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획 법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가 대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13492 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 324-54, 더에이치중화3차 102동 3층 302호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

* 건물면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물 현황: 'The H 중화 3차' 건물로, 2020년 6월 5일 사용승인되었으며 철근콘크리트구조입니다. 해당 물건은 102동 3층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 경의중앙선 중랑역 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 중랑역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측, 서측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 김지현 외 1명 (2020.06.11)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 윤진택 (2020.10.07)

* 주택임차권: 김수환 (271,000,000원, 전입 2020.10.07, 확정 2020.08.06) - 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (271,000,000원, 2025.10.27 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김수환). 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-07, 확정일자 2020-08-06, 배당신고일자 2024-10-29. 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(김수환). 보증금 271,000,000원(1차 보증금 증액분 1,000,000원 포함), 차임 0원, 전입일자 2020-10-07, 확정일자 2022-09-08, 배당신고일자 2024-10-29. 대항력 없음.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.10.27)이며, 매각으로 인해 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 주택임차권(김수환)이 존재하나, 말소될 예정이며 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 물건명세서에 따르면, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 주변 주거 단지를 배후로 하는 기본적인 상권을 형성하고 있으며, 소규모 근린생활시설이 소재합니다.

* 중랑역 인근의 상업 시설 및 교통 요지로 인해 유동인구가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 중랑역 인근 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 경의중앙선 중랑역을 통해 서울 시내로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 있으므로, 상세 내용을 정확히 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권 (주의): 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, HUG 관련 내용과 함께 면밀한 확인이 필요합니다. (주택도시보증공사 관련 확약서 내용 확인 필수)

* 임대관계 미상: 내부 임대차 현황에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 건물 내부구조 상이 가능성: 집합건축물대장 상 현황도 및 외부 관찰 결과와 내부 구조가 다소 상이할 수 있으니, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 관련 제한: 2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 용도) 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 현 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 파악하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 중랑구 중화동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 경의중앙선 중랑역 역세권에 해당하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 권리분석상 인수되는 권리사항은 없는 것으로 보이나, HUG 관련 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

* 신축 연도(2020년)가 비교적 최근이고 건물의 관리 상태가 양호할 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 및 건물 내부 구조 확인 불가 등 일부 리스크 요소를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 중랑역 도보 이용 가능 거리로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공 건물로 비교적 최신 상태의 주거 환경을 제공합니다.

* 낮은 인수 부담: 권리분석상 매수인에게 인수되는 권리사항이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 본건과 동일한 주소지(중화동 324-54, TheH중화3차)의 27.55㎡ (2층) 매물이 2026년 7월 1일에 275,000,000원(2억 7,500만원)에 거래되었습니다.

* 주변 유사 물건(The H 중화 3차, 2014년 준공, 30.05㎡)은 2026년 7월 7일에 230,000,000원(2억 3,000만원)에 거래되었습니다.

* 또 다른 주변 유사 물건(예건스위트빌, 2002년 준공, 65.01㎡)은 2026년 7월 3일에 375,000,000원(3억 7,500만원)에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 본건의 면적(27.55㎡) 및 준공 연도(2020년)를 고려할 때, 동일 건물 내 최근 거래 사례인 2억 7,500만원을 기준으로 시세를 판단하는 것이 가장 적합합니다.

* 감정가(2억 6,800만원)는 이 최근 실거래가보다 다소 낮게 책정되었습니다.

* 권리관계상 인수되는 보증금이 없고, HUG 관련 조건 변경 사항은 명확히 확인되어야 하지만, 보증금 전액 변제 및 임차권 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려하면 리스크가 크지 않을 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 안정적인 투자를 고려하여 감정가 부근 또는 약간 상회하는 수준을 제안합니다.

* 예상 입찰가 : 260,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.