나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73412 [1] 경기도 양주시 남면 신산리 285-154 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 신산리 소재 '남면초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내,외 버스 정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역(위탁지역은 비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역21M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 및 알.씨조 스라브지붕 단층 근린생활시설 및 주택 등으로서, 외벽: 벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 창호: 하이샤시 창호 등으로 마감 되었음.

이용상태

별첨 내부구조도 참조.

설비내역

기본적인 전기설비 및 수세식 위생설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73412 (1)

소재지: 경기도 양주시 남면 신산리 285-154

용도: 근린주택

감정가: 245,030,600원

토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

토지지분: 200㎡ (약 60.5평)

건물면적: 131.50㎡ (약 39.8평)

건물지분: 131.5㎡ (약 39.8평)

건물 제시외면적: 157.70㎡ (약 47.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 남면 신산리 소재 '남면초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 인근에 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로 등이 소재하고, 시내,외 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역으로, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)에 해당함. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역(위탁지역), 제한보호구역(위임지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 법적 제한이 있음.

* 주변 개발 계획: 양주시 남면 신산리 일대는 도시재생 활성화 사업이 추진 중으로, 지역 활성화 및 가치 상승 가능성이 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023-04-05 접수된 영중농업협동조합의 근저당 (을9)이며, 채권최고액은 120,000,000원. 이 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 강제경매 개시결정: 2025-10-24 접수된 채권자 조OO의 강제경매 (갑10)가 말소기준권리보다 후순위이며, 이는 본 경매 사건의 근거가 됨.

* 소유권이전 및 가등기: 소유권 이전(갑6), 소유권이전청구권가등기(갑9) 등이 존재하나, 말소기준권리보다 선순위이므로 경매로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 김세희: 전입일자 2025-07-09, 대항력 없음.

* 박상순: 전입일자 2016-07-08, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 박형석: 전입일자 2025-07-10, 대항력 없음.

* 허철호: 전입일자 2006-05-02, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보 기준)

* 권리분석 종합:

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주의사항: 박상순, 허철호 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 특수한 계약 관계가 있거나, 실제 인수해야 할 보증금이 별도로 존재할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임차인과의 상담을 통해 정확한 인수 금액 및 권리관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 최근 거래 사례: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변의 '동원타운'(다세대, 2026년 4월, 4,120만원), '보람아트빌A동'(다세대, 2026년 6월, 11,000만원), '삼원주택'(연립, 2026년 6월, 4,850만원) 등의 실거래 사례가 있으나, 이는 본건의 '근린주택' 유형과는 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 지역 시세 동향: 양주시 남면 지역의 토지 및 아파트 시세는 전년 대비 상승세를 보이고 있습니다. 또한, 지역 내 도시재생 사업이 추진되면서 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 상권 특징: 본건 소재지는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 남면 행정복지센터, 학교, 농협, 시장 등 기본적인 편의시설이 근접해 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남면초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 남면농협, 남면사무소, 남면도서관, 남면파출소, 남면체육공원 등 공공시설 및 편의시설이 소재합니다.

* 교통: 왕복 2차선 도로 및 버스정류장이 인근에 있어 시내,외 이동이 가능합니다.

* 주변 환경: 주변에 농경지와 임야가 혼재하여 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 일부 지역에 공장 지대가 있어 소음이나 공해 가능성도 배제할 수 없습니다. 과거 음식물 쓰레기 처리장 관련 이슈가 있었으나, 현재 직접적인 혐오시설이 물건지 인근에 명확히 파악되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박상순, 허철호 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획 제한: 본 토지는 일반상업지역이지만, 군사시설보호구역, 비행안전구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 개발 제한사항이 있어 향후 건축 또는 증축 시 용도 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건물의 사용승인일이 1998년으로 추정되며, 정확한 건축 연도는 추가 확인이 필요하나, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (건축물표제부 JSON에 pmsDay: "19970611"로 표기되어 있으나, 사용승인일은 "19980417"로 기재되어 있음)

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 남면 신산리 소재 근린주택으로, 초등학교와 근린생활시설, 공공기관이 인접해 있으며, 도시재생 사업 추진 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다. 토지 면적과 건물 면적 또한 적정 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주 중이라는 점은 명도 및 인수 비용 측면에서 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 다양한 법적 제한 사항 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 도시재생 사업 지역: 신산리 일대에서 진행 중인 도시재생 사업은 지역 환경 개선 및 상권 활성화를 통해 부동산 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다.

* 입지적 장점: 남면초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 행정복지센터, 시장 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린주택 용도로, 상가 및 주택으로 복합적인 활용이 가능하여 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,030,600원입니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 사례는 본건의 감정가보다 현저히 낮은 수준이었으나, 이는 주택 유형의 차이에서 기인할 수 있습니다. 또한, 유사 사례 경매 물건의 감정가가 더 높게 책정된 경우도 확인되었습니다.

핵심 리스크인 '대항력 있는 임차인'의 존재로 인해 실제 명도 비용 및 잠재적 법적 분쟁 비용을 충분히 고려해야 합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 이는 실제와 다를 수 있으므로 최악의 경우를 가정하여 입찰가를 산정해야 합니다.

도시재생 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 감안하더라도, 현재 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 임차인 문제 해결 비용 및 추가적인 권리 분석 비용을 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 설정할 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 법률 검토 후에 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서, 철저한 사전 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.