나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12803 [1] 서울특별시 양천구 신월동 987-1 신월시영아파트 제17동 OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양천중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 스라브지붕 12층 건물 내 제12층 제1202호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2025-08-07), 제2종일반주거지역(2025-08-07), 지구단위계획구역(2025-08-07), 근린공원(2025-08-07)(저촉), 도로(2024-03-28)(접합), 도로(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-03-28)(접합), 어린이공원(2025-08-07)(저촉), 주차장(2025-08-07)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-08-07)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12803 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 987-1 신월시영아파트 제17동 제12층 제1202호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 구조

토지 면적: 49.05㎡ (약 14.84평)

건물 면적: 50.67㎡ (약 15.33평)

토지 지분: 49.05㎡ (약 14.84평)

건물 지분: 50.67㎡ (약 15.33평)

건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 12층 건물 내 제12층 제1202호

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 588,000,000원

1.4. 아파트 정보

아파트명: 신월시영아파트

사용승인일: 1988년 4월 30일

총 동수: 20동

총 세대수: 2,256세대

건물 최고층: 12층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '양천중학교' 남동측 인근 지역입니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 주변 인프라

* 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접하고 있습니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당권(채권액 195,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 낙찰로 인해 소멸되는 권리들입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 김

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 25일

확정일자: 2023년 1월 3일

배당신고일자: 2025년 11월 3일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원. (단, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 인수 여부는 명확히 확인 필요)

3.2. 2. 임차인 손

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 25일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 확정일자 정보가 미상임에도 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

접수일자 2024-05-31 근저당권 (말소기준권리)

접수일자 2024-09-24 가압류 (현대캐피탈, 말소)

접수일자 2025-09-10 가압류 (현대캐피탈, 말소)

접수일자 2025-10-24 임의경매 (주식회사한국비즈니스금융대부, 말소)

등기부 채권 총액: 217,256,228원

3.4. 총 인수 권리/금액

인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 특히 보증금이 미상인 임차인에 대한 확인이 필수적입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

'양천중학교'가 인근에 위치하며, 관련 교육환경보호구역(상대, 절대)에 해당될 수 있어 강서양천교육지원청 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 부대시설 외에 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

아파트 단지 내 주차대수는 총 1,350대로, 세대당 주차 공간이 비교적 충분한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

상기 3.2.1. 및 3.2.2.항에서 설명된 대항력 있는 임차인으로 인해 임차 보증금 인수 위험이 존재합니다. 특히 임차인 손 의 경우 보증금이 미상이고, 임차인 김 의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나 대항력이 있다는 점에서, 실제 명도 시 보증금 관련 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 공항소음 방지 및 소음대책지역 (제3종 구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 진입표면구역)에 해당하여 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

* 근린공원, 어린이공원, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m) 등 도시계획시설과 저촉되는 부분이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 외국인 등의 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 과밀억제권역에 속합니다.

* 정비구역, 대공방어협조구역에 해당됩니다.

6.3. 기타

* 건축물 사용승인일이 1988년으로 노후화되었을 가능성이 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 명확한 정보는 없으나, 공항 소음 영향권에 있다는 점이 생활 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신월시영아파트로, 기본적인 주거 인프라가 갖추어진 입지를 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 두 명의 임차인이 존재하며, 특히 한 명은 보증금 정보가 미상이고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 문구와 '대항력 있음'이라는 정보가 상반되어 인수 보증금에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 공항 소음 지역, 다양한 도시계획시설 저촉, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 양천구 신월동이라는 지역적 이점.

* 아파트로서의 안정적인 수요 기반.

* 감정가(588,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 730,000,000원 ~ 845,000,000원)가 높아 시세차익 기대 가능성.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 난항 시, 가격 협상을 통한 추가적인 취득가 절감 가능성 (단, 리스크 동반).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(50.67㎡)의 10층 물건이 2026년 6월 1일 730,000,000원에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(59.49㎡)의 물건들은 2026년 7월 1일 825,000,000원 및 845,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 588,000,000원은 최근 실거래가 대비 상당한 차이를 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 문구가 있지만, 대항력 있는 임차인 김 (보증금 180,000,000원)과 손 (보증금 미상)의 존재는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 만약 낙찰자가 이 보증금을 인수하지 않아도 된다면, 입찰가는 최근 실거래가 수준인 7.3억원 이상에서 결정될 수 있습니다. 그러나 보증금 인수 시, 실질 취득가는 높아지므로 입찰가에 반영해야 합니다.

리스크 요인(임차인 보증금 인수, 명도 비용, 공항 소음, 제반 제한사항 등)을 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최소 예상 입찰가: 650,000,000원

* 권장 예상 입찰가: 700,000,000원 ~ 750,000,000원

9.3. 주의사항

본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 최근 시세를 기반으로 산정한 것이며, 실제 명도 비용, 추가적인 권리 인수 비용, 소음 피해 정도, 임차인과의 협상 결과 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 법적 검토를 철저히 수행하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.