나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12849 [1] 서울특별시 강서구 방화동 830 오피앙 제7층 제717호 오피스텔 경매

서울특별시 강서구 금낭화로 146 오피앙, 제7층 제717호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12849(서울남부지방법원 경매15계). 감정가 78,000,000원, 최저가 62,400,000원. 매각기일은 2026-07-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12849 [1]
소재지	서울특별시 강서구 방화동 830 오피앙 제7층 제717호
도로명주소	서울특별시 강서구 금낭화로 146 오피앙, 제7층 제717호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.23
관할법원	서울남부지방법원 경매15계 (02-2192-0054)
이용제한	대공방어협조구역, (저촉)교육환경보호구역, 도시지역, (접함)제2종일반주거지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), (접함)도로, (접함)보행자전용도로, 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 제1종지구단위계획구역

서울특별시 강서구 방화동 830 오피앙 제7층 제717호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	6.69㎡ (2.02평)
건물면적	22.50㎡ (6.81평)

금액

감정가	78,000,000원
최저가	62,400,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	6,240,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.09	78,000,000원	유찰
2차	2026.07.23	62,400,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 &quot;치현초등학교&quot; 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 동유형의 오피스텔, 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선(방화역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철골철근큰크리트조 철근콘크리트평지붕 11층건 내 제7층 제717호로서 (사용승인 : 2001.12.11) 외벽: 복합판넬 등 창호: 페어글라스 창호 등.
이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 &quot;내부구조도&quot; 참조)
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 유사 가장형의 평지로서 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 서측으로 노폭 약25M 및 북측으로 노폭 약20M 내외 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12849 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 830 오피앙 제7층 제717호

용도: 오피스텔

감정가: 78,000,000원

토지면적: 6.69㎡ (약 2.02평)

토지지분: 6.6935㎡ (약 2.02평)

건물면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

건물지분: 22.5㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "치현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 동유형의 오피스텔, 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 방화역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지는 유사 가장형의 평지로 업무시설 및 판매시설 부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 25m, 북측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 전OO

임차인 현황:

* NGUYENTHIMINHCHAU: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-13, 대항력 없음.

* 전성민: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-11, 확정일자 2022-09-15, 배당신고일자 2025-07-31, 대항력 있음.

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

말소기준권리: 토스뱅크 가압류 (2023.06.19)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을5, 전성민): 보증금 120,000,000원. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리: 갑5~갑14 등기 기록의 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 방화동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

지하철 5호선 방화역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 비교적 많아 오피스텔 용도로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 방화역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

교육: 치현초등학교가 인근에 위치

편의시설: 인근 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 공항 시설 보호지구에 속해 있어 공항 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 전성민의 보증금 120,000,000원 중 배당으로 충당되지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 인수되는 금액이 감정가 및 최근 거래가격을 초과할 수 있어 투자 위험 요인이 될 수 있습니다.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축물 높이 제한 등 공항 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

교육환경보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있는지 강서교육청에 확인이 필요합니다.

토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수인의 신분 및 용도에 따라 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 배당으로 전부 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

공항 관련 규제, 교육환경보호구역 등의 추가적인 확인이 필요한 사항들도 존재합니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 방화역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

복합 상권: 오피스텔, 주거, 상업, 업무 시설이 혼재하여 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 거래된 유사 면적(22.50㎡) 오피스텔의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

최근 2026년 3월 20일에 거래된 22.5㎡ 면적의 오피앙 오피스텔이 79,000,000원에 거래되었으며, 감정가는 78,000,000원입니다.

이를 바탕으로 부동산 자체의 가치를 고려한 보수적인 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제시합니다.

다만, 상기 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인(전성민)의 보증금 120,000,000원을 제외한 금액입니다. 실제 총 매입 비용은 입찰가에 인수되는 임차 보증금 잔액을 합산하여 산정해야 하므로, 입찰 전 반드시 보증금 인수 여부 및 금액을 면밀히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

공항시설 보호지구 등 토지이용계획상의 제한 사항을 고려하여 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.1. 물건 기본정보