나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12862 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재하며 "대일고등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 근린생활시설, 후면 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2021.02.18) 외벽 : 석재 및 벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 기계식주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추 표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 장한용의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12862 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제9층 제904호

건물명: 더자하 (The ZAHA)

사용승인일: 2021년 2월 18일

총 층수: 14층 (본건 9층)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

전유부 면적: 건물면적 25.37㎡ (약 7.68평)

건물 총 면적: 2,103.87㎡ (약 636.45평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

토지 지분: 9.74㎡ (약 2.95평)

토지 지목: 대

토지 용도지역: 제3종일반주거지역

토지 이용현황: 주상용건부지

개별공시지가 (2026년 01월 기준): 5,914,000원/㎡

1.4. 매각 대상 및 감정가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 354,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 유형의 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 9층 제904호입니다. 2021년 2월 18일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재 및 벽돌붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 기계식 주차장, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 노폭 약 30M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (원추 표면)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 대상)

* 건축선

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 14일 접수된 강서세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 장한용)

* 보증금: 344,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 16일

* 확정일자: 2021년 3월 31일

* 배당신고일자: 2023년 6월 5일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 임차인 장한용의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인에게 해당 임차보증금 부담이 인수되지 않음을 의미합니다.

* 임차인: 황예지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 15일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 등기사항

* 소유권이전 (고완석)

* 주택임차권 (장한용)

* 압류 (강서세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

본 경매 절차로 인해 을1 (주택임차권-장한용) 및 갑5 (압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 등촌동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 복합 상권입니다. "대일고등학교"와 인접해 있어 교육 환경을 기대할 수 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 대일고등학교, 백석초등학교, 경서중학교 등 인접.

* 편의시설: 홈플러스 메가푸드마켓 강서점, 홈플러스익스프레스 강서사옥점 등 대형마트 및 소규모 상점들이 근거리에 위치합니다.

* 의료시설: 한림대 성심병원 (여의도 더자하 인근 정보 참조)

4.3. 혐오시설

본건 소재지(서울특별시 강서구 등촌동 565-5) 주변에서 특별히 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 또는 기반 시설 구축 시, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 입지 논의가 있을 수 있으나, 본건 주변에서는 현재까지 관련 문제가 보고된 바 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주거용 오피스텔로서 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 인근에 병원, 마트, 학교 등이 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내 기계식 주차장 및 승강기 설치로 주거 편의성을 높였습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

임차인 장한용의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 매수인은 임차보증금 관련 인수 부담이 없습니다. 그러나 이 조건의 명확한 이행 여부 및 절차 준수에 대한 확인이 필요합니다. (현 임차인 현황상 대항력 없음으로 명시됨)

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 공항 중요시설물 보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 감정가는 3억 5천 4백만원입니다. 건물 사용승인일이 2021년으로 최신이며, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담도 없는 조건부 매각으로 진행됩니다. 다만, 여러 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재하며, HUG 관련 인수 조건의 정확한 이해와 이행이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 시설 노후도가 낮습니다.

* 양호한 입지: 서울 강서구 등촌동에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 매수인의 초기 자금 부담이 줄어듭니다.

* 주변 개발 가능성: 등촌동 일대의 지역 개발 및 교통망 확충 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 354,000,000원이며, 건물 면적은 25.37㎡ (약 7.68평)입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근 유사 오피스텔의 경우 전용 면적 25㎡ 내외의 오피스텔이 2.2억 ~ 3.44억 원 선에서 거래된 기록이 있습니다. 특히, '더자하' 건물과 동일 주소지 인근인 '도원더52' 오피스텔의 경우 2022년 8월 3.59억 원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 감정가가 3.54억 원으로, 최근 유사 면적 및 위치의 오피스텔 실거래가 및 시세 범위를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 시장 상황, 건물의 정확한 상태, 향후 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원

* 상기 입찰가 범위는 제공된 정보와 일반적인 부동산 시세 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 입찰 경쟁률, 물건의 정확한 상태, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.