나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12686 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(2,5호선 까치산 역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중, 본건은 제6층 제601호로서 (사용승인일:2020.11.06), 외벽 : 석재 및 벽돌타일 붙임 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10일~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8. 26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 : 2025.10.20~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다. - 조사결과 본건은 복층구조이며, 이를 포함하여 감정평가 하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12686 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제6층 제601호

* 건물명: 제이투리더스

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 399,000,000원

* 토지면적: 19.82㎡ (약 5.99평)

* 건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 준공일: 2020년 11월 06일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리

2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금 788,000,000원)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: I *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-17, 대항력: 없음

* 임차인: I *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-17, 대항력: 없음

* 임차인: I *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-10-17, 대항력: 없음

* 임차인: 방

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-07, 대항력: 없음

* 임차인: 윤 (주택도시보증공사)

보증금: 400,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-20, 확정일자: 2021-01-11, 배당신고일자: 2023-02-07, 대항력: 없음

비고: 등기상 주택임차권은 말소되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황 특이사항: 모든 임차인의 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 주택도시보증공사 관련 사항은 인수조건 변경과 연관되어 특별한 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2020-11-11 (주식회사제이투건설)

* 소유권 이전: 2021-01-20 (고완석, 매매가 400,000,000원)

* 주택임차권: 2023-02-07 (윤안나마리아, 400,000,000원, 말소)

* 가압류: 2023-01-11 (주택도시보증공사, 788,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 2023-06-20 (강서세무서장, 말소)

* 강제경매: 2025-10-20 (주택도시보증공사, 400,000,000원, 말소)

* 채권 총액: 1,188,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상권

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* 교육시설: 화원중학교 인근 위치.

* 교통시설: 버스정류장 및 지하철역(까치산역) 인접.

* 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 6층에 위치하며, 2020년 11월 06일 사용승인되었습니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 석재 및 벽돌타일, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창 등으로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 상이). 이는 향후 건축이나 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 특별매각조건 및 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* HUG 인수조건 변경이 있습니다.

* 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기해야 하는 조건으로 매각됩니다.

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인 관련 이슈가 매수인에게 승계되지 않도록 하는 장치로 보이나, HUG와의 계약 관계에 따라 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 확인

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 검색 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 공항 관련 보호구역 등은 있으나 이는 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 주는 혐오시설과는 구분됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 입지 조건은 일반적인 주거 지역으로서 특별한 장점이나 단점은 보이지 않으나, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 명확하나, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차권 관련 당사자로 얽혀 있어 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등이 특별 매각조건으로 붙어 있어 매수인은 해당 조건을 명확히 이해하고 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2020년 준공): 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* HUG 관련 특수 물건: HUG의 채권 및 보증 관련 사항이 정리되는 경매 절차로, 명확한 권리 인수가 가능할 수 있습니다.

* 신축 건물로서의 희소성: 동일 지역 내 신축 빌라/다세대의 공급이 많지 않다면 경쟁력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 399,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례를 분석할 때, 유사 연식(2018년)의 인근 다세대주택(M펠리체)이 37.05㎡ 면적에 300,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(29.96㎡)의 시장 가치는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건은 2020년식으로 M펠리체보다 신축이며, 감정가(399,000,000원) 및 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(400,000,000원)이 높다는 점을 감안할 때, 입찰 시 시장 가치와 감정가의 괴리를 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 시장 가치보다 높게, 감정가보다는 낮게 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. HUG와의 조건부 매각 진행으로 인해 복잡성이 예상되므로, 보수적으로 접근하여 320,000,000원 을 초기 입찰 목표가로 제안합니다. 상세한 권리 분석 및 HUG와의 매각 조건을 면밀히 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.