나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8999 [1] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3398 색달동휴마루라벨로 105동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 “색달동사거리” 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포상가, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 도시형생활주택(단지형연립) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8999 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 3398 색달동휴마루라벨로 105동 3층 302호

건물명: 색달동 휴마루 라벨로

토지면적: 81.18㎡ (약 24.55평)

건물면적: 82.46㎡ (약 24.94평)

감정가: 265,000,000원

준공년도: 2017년

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 “색달동사거리” 서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 공동주택, 점포상가, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑3 (2024-02-05, 대신저축은행 가압류)

인수되는 권리:

* 을4 (2018-07-02): 전세권 180,000,000원 (권리자: 진용석) - 매수인 인수

* 을6 (2024-07-09): 주택임차권 200,000,000원 (권리자: 진용석) - 매수인 인수

총 인수 예상 금액: 180,000,000원 + 200,000,000원 = 380,000,000원

주의사항:

* 상기 "인수되는 권리"는 매수인이 경매 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 인수해야 하는 금액입니다. 물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 전세권설정 등기, 을구 6번 주택임차권 등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

* 물건 정보의 "임차인 현황"에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차 진행 시 배당 순위에 따라 최종적으로 매수인이 추가 부담해야 할 금액이 없을 수도 있음을 의미할 수 있습니다. 그러나 등기부등본 상 인수되는 권리들의 합계액이 상당하므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관실에 비치된 물건명세서 및 관련 서류를 재확인하여 정확한 인수 금액을 파악해야 합니다.

* 채권자(강제경매 신청자)는 진용석(진OO)으로, 대항력 있는 임차인과 동일인입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 주거, 상업, 농경지가 혼재된 지역으로, 주변의 다양한 업종의 상가 및 주거 시설을 통해 지역 내 기본적인 소비 활동 및 편의 시설 접근이 가능합니다.

주변 시설: 주변에 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동 후 이용이 가능하며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물 용도: 본건은 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

주요 설비: 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 교육/의료 시설: (주변 검색 결과 기반으로 작성)

6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(진용석)의 전세권 및 주택임차권 보증금 총 380,000,000원의 인수 가능성입니다. 경매 배당으로 해당 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 실인수가는 감정가 및 시장 시세를 초과할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 고도지구, 건축계획심의대상구역 등에 포함되어 있어 향후 증개축 등 건물 활용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 색달동에 위치한 연립주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 매우 높다는 점입니다. 총 3억 8천만원에 달하는 보증금 중 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인의 실인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 본건 투자는 해당 위험 요소를 철저히 분석하고 감내할 수 있는 범위 내에서 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시 색달동이라는 지역적 장점과 '색달동휴마루라벨로' 단지 내 물건이라는 점.

* 최근 동일 단지 내 유사 면적 물건이 2억 4천만원 ~ 2억 4천 5백만원 수준에서 거래되었으므로, 권리 문제가 명확히 해결될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지(색달동 휴마루 라벨로) 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(82.45㎡)의 경우 2025년 11월 28일에 240,000,000원, 2025년 8월 22일에 71.18㎡가 245,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

본건의 주요 위험 요소인 임차인(진용석)의 전세권 및 주택임차권 보증금 총 380,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 만약 이 금액이 경매 배당으로 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 외 추가 부담액이 발생하므로, 시세 및 감정가보다 훨씬 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

다만, "임차인 현황"의 "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 강제경매 채권자가 임차인과 동일인이라는 점을 감안할 때, 경매 절차를 통해 해당 임차인의 권리가 정리될 가능성도 배제할 수 없습니다.

본 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하되, 권리 문제가 명확히 해결된다는 가정 하에, 최근 실거래가와 감정가를 참고하여 보수적으로 산정되었습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 잠재적 인수 금액이 경매를 통해 해소된다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 인수 금액 및 법원 배당 결과에 따라 최종적인 투자 수익률은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 물건명세서, 등기부등본 등 관련 서류를 철저히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.