나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12839 [1] 서울특별시 금천구 독산동 149-23 삼원하이츠 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저 층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등, 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률}, 장애물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드 시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반 드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건 축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 정비구 역(2020-06-04)(금천구 독산1동(복숭아마을) 147일대 관리형 주거환경개선구역-도시재생과) {도시 및 주거환경정비법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2 025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025 .8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간:2025. 10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 독산동 149-23번지 삼원하이츠 제4층 제403호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12839(1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 327,000,000원입니다.

물건의 면적은 토지 25.53㎡(약 7.72평), 건물 44.72㎡(약 13.53평)입니다.

건물은 2015년에 건축되었으며, 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕의 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

주소는 서울특별시 금천구 시흥대로147길 35-6 (독산동)입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 세일중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획상으로는 2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(관리형 주거환경개선구역), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 한국주택금융공사의 가압류(갑9)입니다.

본 경매 절차를 통해 해당 물건에 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(이량순)는 보증금 340,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나 대항력은 없는 것으로 나타납니다. 또한, 이용철 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 보증금 반환 청구권은 매수인에게 승계되지 않는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구의 주택임차권(이량순, 340,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다.

등기부 채권 총액은 452,612,421원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주위로 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지역과는 다소 거리가 있으나, 지역 주민들을 위한 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 세일중학교와 인접하여 자녀의 교육 환경이 우수합니다.

버스 정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 소규모 상가들이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상으로 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 관련 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건의 내부 구조는 집합건축물대장 상 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 현장 재확인이 필수적입니다.

임대 관계는 미상으로, 현재 임차인이 거주 중인지 여부 및 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

공동담보 물건이라는 점은 해당 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있음을 시사하며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

경매의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 대규모 보증금 채권이 매수인에게 인수되지 않는다는 점입니다. 이는 상당한 금액의 보증금 부담이 없다는 점에서 매수자에게 유리하게 작용합니다.

감정가는 327,000,000원이나, 최근 매매 사례를 볼 때 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 내부 구조물의 현황 차이 가능성, 임대 관계 미상 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 보증금 인수 부담 없음: 340,000,000원의 HUG 보증금이 매수인에게 승계되지 않아, 실질적인 인수 비용 부담이 크게 줄어듭니다.

양호한 입지 및 교육 환경: 세일중학교 인근에 위치하고 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역에 속합니다.

정비구역 지정: 독산1동 일대의 관리형 주거환경개선구역 지정은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

안정적인 수요: 다세대주택은 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 327,000,000원 대비 최근 시세 조사 결과, 2026년 5월 거래된 유사 면적의 다세대주택 매매가가 29.87㎡에 325,000,000원(약 10.88백만원/㎡), 53.72㎡에 440,000,000원(약 8.19백만원/㎡) 수준으로 확인됩니다.

본건 전용면적 44.72㎡를 기준으로 최근 거래 사례의 면적별 가격 비율을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

특히, HUG 보증금 340,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 이점입니다.

따라서, 본건의 시장 가치를 고려하고, 낙찰 가능성을 높이기 위한 합리적인 입찰가로 350,000,000원을 제시합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하며, 최근 시세 동향을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.