나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12715 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제8층 제831호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제8층 제831호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 및 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 12m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 별도등기(지상권) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12715 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제8층 제831호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 119,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 연식: 2017년 준공

1.1. 면적 및 구성

* 토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

* 토지지분: 8.52㎡ (약 2.58평)

* 건물 전용면적: 16.28㎡ (약 4.93평)

* 건물지분: 16.28㎡ (약 4.93평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있는 업무지구입니다.

2.2. 교통

* 대상 물건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 일부 기간 동안 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 유의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 10월 27일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권: 이한솔 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-12-09, 확정 2022-11-07). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

* 토지 지상권: 토지에 별도로 설정된 지상권(을구1번)이 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위 권리(신탁 등기 말소, 소유권 이전 등기 등)는 모두 말소됩니다.

* 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑6)이 말소기준권리로서, 해당 경매를 통해 종결됩니다.

* 용인세무서장의 압류(갑7) 역시 말소 대상입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 *

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-09

* 확정일자: 2022-11-07

* 배당신고일자: 2025-01-31

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 보증금 130,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 대규모 업무지구 내에 위치합니다.

* 주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어, 관련 종사자 및 거주자를 대상으로 한 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 생활 편의: 주변 상업 지구 내 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 건물 내에는 기본적인 위생, 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이한솔 씨의 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지상권 인수: 등기부상 토지에 설정된 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 토지 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 등기된 임차인 외에 다른 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 본 물건이 속한 지역은 다양한 도시계획 및 건축 제한이 적용되므로, 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 업무지구인 가산디지털단지 내에 위치하며, 가산디지털단지역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 소형 오피스텔로서 투자 또는 실거주용으로 접근성이 좋습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성과 토지 지상권 인수라는 중대한 권리 부담이 존재합니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 이러한 인수 부담을 충분히 인지하고, 해당 보증금 및 지상권의 실체와 가치를 면밀히 분석한 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 꾸준한 개발 및 고용 인구 증가로 인한 오피스텔 수요 지속.

* 소형 면적으로 비교적 낮은 투자 진입 장벽.

* 역세권 입지로 인한 우수한 임대 및 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 119,000,000원이며, 전용면적은 16.28㎡(약 4.93평)입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 가산대명벨리온 오피스텔(동일 지번, 유사 면적)의 2026년 5월 거래가는 94,500,000원에서 115,000,000원 사이로 확인됩니다. 특히 8층에 동일 면적인 16.61㎡가 115,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본 물건의 시세는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

그러나 본 물건에는 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 부담과 토지 지상권 인수라는 중대한 리스크가 존재합니다. 입찰가 산정 시에는 낙찰 후 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액을 고려해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가를 산정하라는 원칙에 따라, 본 물건의 낙찰가가 임차인의 보증금을 모두 충당하지 못할 경우, 해당 금액은 추가로 부담해야 함을 인지해야 합니다. 또한, 지상권 인수 역시 소유권 행사에 제약을 주므로 이를 감안해야 합니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 및 최근 시세 수준에서 보수적인 접근이 필요합니다. 안전한 투자를 위해서는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.