나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8972 [1] 제주특별자치도 제주시 내도동 315-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 내도동 소재 "내도마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 주를 이루는 지방도주변 주거지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 사다리형의 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약6미터 내외의 아스콘포장도로 및 북측으로 노폭 약1.5미터 내외의 막다른 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(주택): 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 치장벽돌마감, 창호: 새시창호임. 2(부속건물,창고): 멸실되었음. 2(부속건물,변소): 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

2(주택): 주거용으로 이용중임. 2(창고): 멸실되었음. 2(변소): 화장실로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 주택부분 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"에 표시된 바와 같이 (ㄱ)-(ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

2(주택): 건물등기사항전부증명서, 일반건축물대장상 면적은 84.03㎡이나, 일반건축물대장 변동내용 및 원인란 및 현황 92.62㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 매각 포함.
토지에 조경수 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8972 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 내도동 315-8

용도: 단독주택

감정가: 378,283,920원

토지면적: 260.00㎡ (약 78.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.38㎡ (약 28.85평)

건물지분: 95.38㎡

건물 제시외면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한라새마을금고

특이사항: 중복사건, 정비구역

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 매각 포함. 토지에 조경수 포함 평가.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주시 내도동 소재 "내도마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 주를 이루는 지방도 주변 주거지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로, 북측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 막다른 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종 일반주거지역, 고도지구(15M 이하), 소로 2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역임.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 이전: 장향수 (1997-01-27)

* 근저당권: 한라새마을금고 (2023-06-30, 276,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 김나윤 (2023-06-30, 30,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권: 추민정 (2024-04-18, 50,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 한라새마을금고 (2025-10-27, 230,000,000원) - 본건 경매 개시 결정 (2025타경8972)

* 임의경매: 추민정 (2026-06-02) - 본건 경매 개시 결정 (2026타경10843)

등기부채권 총액: 356,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

주변 단지/건물 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

2026년 5월 거래된 다세대 주택 실거래가 정보는 다음과 같습니다:

* 전용면적 약 44.23㎡ (13.38평) 거래가: 17,400만원 (평당 약 1,290만원)

* 전용면적 약 68.99㎡ (20.87평) 거래가: 22,500만원 (평당 약 1,077만원)

* 전용면적 약 68.87㎡ (20.83평) 거래가: 27,940만원 (평당 약 1,341만원)

다세대 주택의 평균 평당 시세는 약 1,236만원으로 산출됩니다.

본건 건물 면적(95.38㎡, 약 28.85평)에 위 다세대 주택 평균 단가를 단순히 적용 시, 약 3억 5천 7백만원 수준으로 산출되나, 이는 주택 유형 및 토지 가치를 고려하지 않은 단순 비교이므로 참고 자료로만 활용해야 합니다.

감정가 3억 7천 8백만원은 주변 시세와 토지 가치 등을 종합적으로 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

본건은 제주시 내도동 마을 인근에 위치하고 있으며, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다. 가까운 편의시설로는 마을회관 등이 있으며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 상세 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인이 필요합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다. 그러나 제주시 내도동은 공항 인근에 위치하여 장애물 제한표면구역에 해당하며, 이는 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 정비구역: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건(2025타경8972, 2026타경10843)이 존재하며, 이는 복잡한 권리 관계 또는 추가적인 법적 절차를 야기할 수 있습니다. 또한, 본건이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 여부에 따라 건축 및 이용에 제약이 따르거나, 반대로 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물(2-1~2-5)이 매각에 포함되며, 토지에 조경수도 평가에 포함됩니다. 다만, 목록2의 부속건물(창고)은 현황 멸실된 상태이므로, 실제 이용 및 철거 관련 사항을 확인해야 합니다.

건물 면적 차이: 건물 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 면적(84.03㎡)과 실제 현황 면적(92.62㎡) 및 감정가 산정 면적(95.38㎡) 간에 차이가 존재합니다. 이는 현황 면적을 기준으로 평가되었으나, 추후 건축물대장 정리 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 명확한 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 내도동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주거 지역 내에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 여건은 보통 수준입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 중복사건, 정비구역 지정, 건물 면적 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 인근 다세대 주택 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 충분한 토지 면적을 활용할 수 있습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 적습니다.

* 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 가능성(장기적 관점).

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가: 378,283,920원

토지 면적: 260㎡

건물 면적: 95.38㎡ + 제시외 31.50㎡

주변 다세대 주택 시세(평당 약 1,236만원)는 단독주택에 직접 적용하기 어려우며, 단독주택은 토지 가치가 더 중요하게 작용합니다. 감정가는 본건의 현재 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 중복 사건, 정비구역 지정 등의 불확실성을 감안하되, 권리관계가 깨끗하고 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 3억 5천만원 ~ 3억 7천 5백만원 (감정가 대비 약 92% ~ 99%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.