나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8982 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 632-4 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동 소재 "제주중앙여자중학교" 북서측 인근에 위치하는 다세대주택 제3층 제301호이고, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 점포, 일반음식점 등으 로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 지상4층내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세로장방형의 토지이고, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,고도지구(35M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>,건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관 리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경8982 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 삼도이동 632-4 제3층 제301호입니다.

용도는 다세대주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 200,000,000원입니다.

토지 면적은 40.37㎡(약 12.21평)이며, 건물 면적은 82.14㎡(약 24.85평)입니다.

채권자는 제OOO이며, 유동화 물건으로 특수물건 정보에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동에 위치하며, 주변에는 제주중앙여자중학교가 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 소규모 점포, 일반음식점 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

물건지의 동측으로는 폭 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 4월 4일에 접수된 제주은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다.

경매 개시 결정은 2025년 10월 27일에 제주은행의 임의경매로 이루어졌으며, 채권 금액은 105,626,300원입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 그 개요는 비고란에 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거지역이며, 소규모 점포 및 음식점 등이 분포하여 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

교통 환경이 양호하여 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제가 적용되고 있습니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 제약 조건으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조에 (철근)콘크리트 슬라브 지붕을 갖춘 지상 4층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다.

내부에는 기본 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비가 구비되어 있습니다.

주변에는 제주중앙여자중학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 소규모 상업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 관리 및 매각 과정에서 일반 물건보다 절차상 복잡성이 수반될 수 있습니다.

토지 이용 계획 상 고도지구, 방화지구, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역 등 다양한 개발 및 건축 제한 규제가 존재하여 향후 건물 증개축 또는 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 혹시 모를 미신고 임차인 존재 시 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 제주 시내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편이며, 학군(제주중앙여자중학교 인근) 또한 갖추고 있습니다. 건물 구조 및 설비는 일반적인 다세대주택 수준입니다.

다만, 감정가 200,000,000원에 비해 유사 물건의 실거래가는 약 100,000,000원 수준으로 파악되어, 감정가와 시장 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 첫 경매 시 최저 매각 가격이 시장 가치보다 높게 형성될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 또한, 다양한 도시계획 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주 시내 삼도이동이라는 입지적 장점을 가집니다.

제주중앙여자중학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 주거 편의 시설 접근성이 좋습니다.

유사 면적 및 층수의 매매 사례를 바탕으로 적정 가격에 낙찰될 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본 건과 유사한 건물(장하우스, 2003년 건축)의 3층 물건(전용면적 84.87㎡)이 2025년 12월 17일에 10,000만원(1억원)에 거래된 사례가 있습니다. 본 건물의 건물 면적(82.14㎡)과 층수(3층)가 유사함을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 1억원 내외로 추정됩니다.

하지만 법원 감정가는 200,000,000원으로, 시장 시세와 약 2배의 차이를 보입니다. 만약 본 건이 첫 번째 경매라면, 최저 매각 가격이 감정가인 200,000,000원부터 시작될 가능성이 높습니다. 이 경우, 시장 시세 대비 높은 가격이 될 수 있습니다.

따라서, 시장 시세(약 1억원)를 반영하고 투자 수익성을 확보하기 위한 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 첫 경매가 아닐 경우 또는 감정가가 시장 시세를 과대평가했을 경우를 가정한 것입니다.

현 시세 기준 및 투자 수익률을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 경매 진행 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.