나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8965 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '평지동 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전 등이 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층건으로서, (사용승인일자: 2011.10.06.) 외벽: 사이딩마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 바닥: 모노륨 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2): 단독주택임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 패널조 패널지붕 단층 보일러실 약 2.4㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(2-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8965 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 939-7

용도: 단독주택

감정가: 82,547,500원 (약 8천255만원)

토지면적: 110.00㎡ (약 33.3평)

건물면적: 50.90㎡ (약 15.4평)

건물 제시외면적: 2.40㎡ (약 0.7평, 보일러실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대정농업협동조합 (추정)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물(보일러실) 포함

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '평지동 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전(밭) 등이 혼재하는 마을 주변 주택 및 농경지대임.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(일주도로)가 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난함.

토지형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 남측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시, 전부 제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 06월 16일 접수된 대정농업협동조합의 가압류(갑3)임.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황: 현재 등기부상 확인되는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

2.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 대정읍 무릉리는 주거와 농경지가 혼합된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 가지고 있음.

상업시설 접근성: 단지 내 상업시설은 부족하나, 차량으로 약 5~15분 거리에 대정농협 하나로마트, 모슬포중앙시장, 각종 편의점(CU, GS25, Seven-Eleven 등) 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

2.4. 생활정보

교통: 차량 이용 시 제주국제공항까지 약 50~55분 소요되며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함.

교육시설: 무릉초등학교가 인근에 위치하며, 대정중학교, 대정고등학교 등도 차량 이동 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경으로 고려해 볼 수 있음.

편의시설: 마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 약 10~15분 거리에 위치함.

혐오시설: 조사 결과, 본건에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근 지역에 양어장 등이 위치한 사례가 있어, 해당 시설과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요함.

2.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있으며, 경관·생태·지하수 등 다양한 보전지구 및 제한구역에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 법규 검토가 필요함.

제시외 건물: 본건에 포함된 제시외 건물(보일러실, 약 2.4㎡)이 인접 토지(무릉리 939-4)를 침범할 가능성이 있어, 정확한 경계 확인이 요구됨.

주변 환경: 일부 검색 결과에서 무릉리 지역에 양어장이 인접한 토지가 매물로 나온 사례가 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성을 염두에 둘 필요가 있음.

2.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치한 단독주택으로, 토지(110㎡)와 건물(50.9㎡)이 일괄 매각되며, 별도로 제시외 건물(2.4㎡)도 포함되어 있음. 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됨. 권리 관계가 명확하여 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건이라는 장점이 있으나, 토지 이용 계획상 여러 제한 사항과 제시외 건물의 경계 침범 가능성 등은 사전 확인이 필요함.

2.7. 투자 포인트

토지 및 건물 일괄 매각으로 안정적인 부동산 가치 확보가 가능함.

인수할 임차인 보증금이 없어 명도 및 자금 부담이 적음.

제주도의 주거 환경을 누릴 수 있는 조용한 입지를 갖추고 있음.

작은 규모로 개인 주택 또는 별장으로 활용하기에 적합함.

2.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,547,500원입니다. 주변 유사 물건 조사 결과, 대정읍 무릉리 지역의 토지 시세는 평당 약 150만원~180만원 수준으로 파악됩니다. 본건 토지 면적(약 33.3평)을 고려할 때, 토지 자체의 가치는 약 5천만원에서 6천만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

건물의 노후도 및 상태에 따라 건물 가치가 산정될 것이나, 건물이 소규모이고 사용 승인일이 2011년임을 감안할 때, 감정가는 시장 상황 및 물건 상태를 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

실제 유사 면적의 단독주택 거래 사례가 많지 않아 직접적인 비교는 어렵습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 8천만원 초반대에서 시작하여, 물건의 상태, 향후 활용 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직해 보입니다. 다만, 제주 부동산 시장의 특수성을 고려할 때, 실수요자들의 관심이 높을 경우 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.