나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5339 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 원도리 329 장흥코아루해피트리 제106동 제1층 제104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 원도리 소재 '장흥중학교' 북동측 인근에 위치하는 '장흥코아루해피트리' 제106동 내에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성 되어 있고, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 16층 건물 내 제1층 제104호(계단식)로, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 하이새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 및 도시 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 노폭 약 20미터의 왕복4차로 아스팔트포장도로 및 남측으로 노폭 약 4미터의 콘크리트포장 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역(2016-08-25), 소로1류(폭 10m~12m(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든 가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - -)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

장흥지원 2025타경5339 (1)

1.2. 소재지

전라남도 장흥군 장흥읍 원도리 329 장흥코아루해피트리 제106동 제1층 제104호

1.3. 물건 종류

아파트

1.4. 용도

공동주택(아파트)

1.5. 면적

토지 면적: 80.11㎡ (약 24.2평)

토지 지분: 80.1141㎡

건물 면적: 82.95㎡ (약 25.1평)

건물 지분: 82.95㎡

1.6. 감정가

241,000,000원 (2억 4,100만원)

1.7. 건물 정보

건축 연도: 2018년 10월

층수: 16층 건물 중 제1층

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

1.8. 경매 구분

부동산 강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 원도리 소재 '장흥중학교' 북동측 인근에 위치하며, '장흥코아루해피트리' 제106동 내에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 서측으로는 노폭 약 20미터의 왕복 4차로 아스팔트 포장도로가, 남측으로는 노폭 약 4미터의 콘크리트 포장 보행자도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

'장흥중학교'가 인근에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1, 근저당권, 안양농업협동조합, 접수일자: 2019-01-15

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2): 2019-01-15, 문태성

* 근저당권 (을1): 2019-01-15, 안양농업협동조합, 152,400,000원 (말소기준)

* 저당권설정 (을2): 2023-09-05, 문태성, 60,000,000원 (말소)

* 가압류 (갑4): 2024-07-29, 서민금융진흥원, 7,875,009원 (말소)

* 가압류 (갑5): 2024-11-26, 농협은행, 45,297,774원 (말소)

* 강제경매 (갑6): 2025-10-27, 농협은행주식회사, 45,000,000원 (본건 사건, 말소)

* 가압류 (갑7): 2025-11-25, 광주은행, 14,482,923원 (말소)

3.3. 인수/소멸 권리

등기부 상 모든 권리(근저당, 저당권, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 하에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 장흥읍 원도리 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 이용 현황

해당 물건은 공동주택(아파트)으로 현재 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 장흥코아루해피트리

세대수: 374세대

동수: 6동

사용승인일: 2018년 10월 23일

주차대수: 총 232대 (지상 3대, 지하 12대)

최고층: 17층, 최저층: 1층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 주거 편의시설

아파트 단지 내 편의시설이 갖추어져 있으며, 인근에 장흥중학교가 위치합니다.

5.3. 면적 정보

전용면적: 82.95㎡ (약 25.1평)

이 면적은 최근 거래된 아파트의 전용면적(excluUseAr: 82.95)과 일치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2024년 11월부터 2026년 4월까지의 관리비 약 3,952,010원(공용부분 2,517,700원, 전유부분 1,434,310원)이 체납되었다는 신고가 제출되었습니다. 매각으로 소멸되지 않는 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 체납 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m~12m, 저촉), 중로1류(폭 20m~25m, 접합)

* 가축사육제한구역(300m 제한구역(모든 가축))

* 상대보호구역(교육환경 보호)

* 공장설립승인지역

6.3. 기타

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 사전 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 전라남도 장흥군에 위치한 장흥코아루해피트리 아파트 106동 1층 104호입니다. 2018년 준공된 신축급 아파트로, 법원 감정가는 2억 4,100만원입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 미납 관리비와 임대차 관계 미상이라는 리스크 요인이 존재합니다.

7.2. 시장 동향

최근 같은 단지의 82.95㎡ 면적 아파트들이 2억 4,300만원에서 2억 6,000만원 사이로 거래되었습니다. 법원 감정가가 최근 실거래가 하한선과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 메리트

최근 거래된 12층 물건이 2억 4,300만원에 거래되었으며, 본건 감정가는 2억 4,100만원입니다. 1층임에도 불구하고 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 단지 강점

2018년 준공으로 비교적 신축이며, 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3건의 실거래가 평균은 약 2억 5,100만원입니다.

* 2026년 5월 28일, 12층, 2억 4,300만원

* 2026년 5월 13일, 15층, 2억 6,000만원

* 2026년 6월 4일, 8층, 2억 5,000만원

9.2. 입찰가 산정 근거

본건은 1층 물건으로, 층간 시세 차이를 감안할 때 12층 실거래가(2억 4,300만원)가 비교적 현실적인 기준이 될 수 있습니다. 감정가(2억 4,100만원)가 이보다 약간 낮게 책정되어 있어, 적극적인 입찰보다는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 다만, 미납 관리비 인수 가능성 등의 리스크를 고려하여 적정 수준의 프리미엄을 책정합니다.

9.3. 제안 입찰가

245,000,000원 (2억 4,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.