나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51577 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 중 제9층/903호로서 외벽 :돌붙임 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51577 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 9층903호

용도: 아파트

1.2. 물건 개요

감정가: 204,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

토지 지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

건물면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

건물 지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조) (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 25층 중 9층 903호

사용승인일: 2020년 04월 13일

1.4. 감정평가 요약

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

건물 외벽: 돌붙임 및 몰탈페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 창호: 샤시창호임.

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 평지의 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 북측과 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, '북교초등학교' 남동측 인근에 자리함.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 전형적인 주거지대임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

본 건 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리(을1)는 우리은행 근저당권(2020년 4월 23일 접수, 100,800,000원)임.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 을3(주택임차권), 을2(근저당권), 갑3(가압류), 갑5(강제경매), 갑6(압류) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 명시적으로 확인되지 않음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 진성민

보증금: 182,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 24일

확정일자: 2022년 04월 08일

배당신고일자: 2024년 04월 08일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

상기 권리 분석 결과, 인수되는 임차 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 남교동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 도심 상권임.

주변에 학교(북교초등학교)가 있어 교육 환경이 비교적 양호함.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설 유무

인근에 편의시설(근린상가)이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됨.

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았음. 목포시 차원에서 폐기물 처리 시설 건립 계획이 일부 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 상태

건물은 철근콘크리트 벽식구조로, 25층 건물 중 9층에 위치함.

내부 마감은 벽지 및 타일, 샤시 창호로 일반적인 아파트 수준임.

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 구비되어 있음.

건축물대장상 107대의 실내 주차 공간과 3대의 실외 주차 공간이 확보되어 있음.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 북교초등학교가 있어 통학이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비 및 공과금

중요 주의사항으로, 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있으며, 전체 세대로 추정되는 전기료가 2025년 1월부터 10월까지 약 11,353,550원이 미납된 상태임.

이는 낙찰 후 인수되거나 정산해야 할 채무가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 및 관련 기관을 통해 정확한 미납 내역 및 정산 방법을 확인해야 함.

6.2. 기타 법적/행정적 제한사항

토지이용계획 및 제한사항에 특별한 내용은 기재되지 않았음.

건축물대장상 용도는 공동주택 및 근린생활시설로 표기되어 있으며, 본 건은 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

6.3. 공동담보 관련 사항

본 건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 이는 채무 규모가 크거나 담보 설정이 복잡할 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

목포 남교동에 위치한 아파트로, 초등학교 인근에 있어 교육 환경이 좋고 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지임.

건물 자체의 노후화나 구조적 문제는 없어 보이나, 가장 큰 리스크는 미납 전기료 및 관련 공과금 문제임. 낙찰자가 이를 해결해야 할 가능성이 높아 추가적인 비용 발생이 예상됨.

권리관계는 비교적 명확하나, 상당한 채무 총액과 미납 공과금 등으로 인해 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

주거 선호도가 높은 초등학교 인근 입지.

편리한 교통 및 도로 접근성.

일반적인 아파트로서의 주거 가치.

잠재적 리스크(미납 공과금) 해결 시 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 권리 관계임(진성민 임차인 대항력 없음).

하지만, 약 1,135만원 상당의 전기료 미납액 등 추가 정산 비용 발생 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

감정가 204,000,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고함.

정확한 입찰가 산정은 권리관계, 미납 공과금 정산액, 현장 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.