나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52118 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1875-1 포레나여수웅천디아일랜드 에이동 1층107호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 '웅천초등학교' 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 해안상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 1층 107호로서, 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

점포로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 숙박시설, 업무시설, 판매시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

웅천동 1875-1 : 일반상업지역 , 자연녹지지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2025-08-14)(2025-374호 여수 국가산업단지 개발사업 실시계획(변경)승인 및 지형도면 고시에 따른 선형변경)(접합) , 항만(2022-10-27)(저촉) , 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 국가산업단지(녹지지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(상업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역(여수국가산업단지)<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52118 (1)

소재지: 전라남도 여수시 웅천동 1875-1 포레나여수웅천디아일랜드 에이동 1층107호

건물명: 포레나 여수 웅천 디 아일랜드

구분건물: A동 1층 107호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 1층

주요 용도: 숙박시설 (건축물대장상 복합 용도 포함: 숙박시설, 업무시설(오피스텔), 판매시설, 제1·2종근린생활시설)

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.61㎡ (약 3.81평)

토지지분: 12.6077㎡ (약 3.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.75㎡ (약 13.23평)

건물지분: 43.7509㎡ (약 13.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 535,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 포레나디아일랜드관리단

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 '웅천초등학교' 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 해안상업지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

해당 지역은 해안 상업 및 주거 복합지대로서, 웅천 해변과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 여천신용협동조합 근저당 (2020-09-14 접수, 채권액 432,000,000원)

기타 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-09-14 접수)

* 가압류 (삼성카드, 2024-10-21 접수, 채권액 6,851,219원) - 매각으로 말소 예정

* 강제경매 (포레나디아일랜드관리단, 2025-10-28 접수, 채권액 5,548,264원) - 본건 경매 사건

* 압류 (여수시, 2026-03-05 접수) - 매각으로 말소 예정

등기부채권 총액: 438,851,219원

3.2. 임차인 현황

임차인: 서혜영 (성만 표기: 서 )

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-10

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

임차인 서 은(는) 대항력이 없으나, 보증금 30,000,000원에 대한 배당 여부가 불확실하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 해안상업지대에 위치하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

숙박시설로서의 용도는 해안 관광 및 지역 내 비즈니스 수요와 연계될 수 있는 잠재력을 가집니다.

주변에 상업 시설이 발달해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 지역 상권 활성화가 기대되는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 웅천초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변 및 차량 접근 가능한 거리에 대형마트, 쇼핑시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 소재합니다.

* 여가시설: 해안가에 위치하여 산책로, 공원 등 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중이거나 관련이 있을 수 있으므로, 관련 정보를 면밀히 확인하여 중복으로 인한 혼란이나 절차상의 문제를 사전에 파악해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 복합적인 제한사항이 존재합니다.

* 일반상업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하나, 선형 변경 가능성이 있습니다.

* 항만 구역(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지(녹지지역, 상업지역), 특별대책지역(여수국가산업단지) 등 다수의 법적 제한이 중첩되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 웅천동의 해안 상업지대에 위치한 숙박시설로, 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 외 인수될 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

다만, '중복사건' 표기 및 토지이용계획상의 복잡한 제한 사항은 추가적인 확인과 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

주변 상권 및 생활 편의시설과의 연계성이 좋으며, 지역 개발 호재 또한 존재하여 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해안 상업지대에 위치한 숙박시설로서 관광 및 비즈니스 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 깔끔한 권리관계: 낙찰 시 인수할 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 편의시설 및 교육시설이 인접해 있어 주거 및 영업 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 535,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가를 기준으로 판단하되, 시장 상황, 경쟁 물건의 현황, 임차인 배당 여부, 중복 사건 처리 과정 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리상 특별한 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있으나, 토지이용계획상의 제한 사항 및 중복사건의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.