나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34193 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 4층에이523호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치한 중흥에스-클래스메가티움1차 제4층 제에이523호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 공공건물 등이 소재한 일반상업지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층건 중 4층 에이523호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

북측 및 서측에 왕복5차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.03.20.자로 임차인이 전세사기피해자등 결정문 제출(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차인 이동희의 우선매수권 있음)
오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34193 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 4층 에이523호

용도: 오피스텔

감정가: 62,000,000원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 근린생활시설 및 공공건물 등이 소재한 일반상업지역으로서, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

건물의 북측 및 서측에 왕복 5차선 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 채권자 이OO의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

임차인: 이동희

보증금: 83,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-04

확정일자: 2022-08-16

대항력: 있음

특이사항: 2026.03.20.자로 임차인이 전세사기 피해자 등 결정문을 제출하였으며, 이에 따라 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 우선매수권이 있습니다.

* 권리관계 요약

말소기준권리: 을4 (2022-08-16) 전세권설정 (이동희, 83,000,000원).

본 물건의 등기부등본상으로는 임차인 이동희의 전세권설정 및 강제경매 개시 결정이 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

그러나, 임차인 이동희는 대항력이 있으며 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권이 있으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않더라도 임차인의 권리가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

토지 이용 계획 및 제한 상태, 공부와의 차이는 특별한 사항이 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 관련 주의 사항

임차인 이동희는 대항력이 있으며, 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권을 보유하고 있습니다. 보증금 83,000,000원이 존재하며, 인수 보증금은 0원으로 처리되었으나, 임차인의 우선매수권 행사 가능성 및 피해 보상 절차 등 특수한 상황으로 인해 주의 깊은 분석이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 일반상업지역으로, 다양한 근린생활시설 및 공공기관이 밀집해 있는 지역입니다.

오피스텔로서 소규모 사업체나 1인 가구의 주거 및 업무 겸용으로 활용하기에 적합한 입지입니다.

주변 아파트 단지들은 배후 수요를 제공하며, 상업 및 업무 기능 또한 활발한 편입니다.

5. 생활정보

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 (나주 혁신도시로 추정)

* 편의시설: "빛가람동행정복지센터" 등 공공시설, 다양한 근린생활시설(상가), 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성도 우수합니다.

* 주거 환경: 주거와 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 위험: 임차인 이동희의 대항력 및 전세사기 피해자로서의 우선매수권 행사가 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금 8,300만원이 감정가(6,200만원) 및 최근 시세보다 높아, 낙찰받더라도 임차인과의 관계 설정 또는 보증금 관련 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 시장 가치 변동: 최근 매매 사례 가격이 5,750만원에서 6,150만원 수준으로, 감정가 6,200만원과 유사하거나 일부 낮은 경향을 보입니다. 향후 부동산 시장 변동에 따른 가치 하락 가능성도 고려해야 합니다.

* 법적 절차의 복잡성: 임차인의 법적 지위와 우선매수권으로 인해 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 과정이 예상보다 복잡해질 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동의 일반상업지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하고, 소규모 사업체 및 1인 가구의 주거/업무용으로 활용 가치가 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 임차인 이동희 씨의 존재입니다. 전세사기 피해자로 인정받아 우선매수권을 보유하고 있으며, 보증금 8,300만원은 해당 오피스텔의 감정가 및 최근 시세보다 높은 수준입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 책정되었으나, 임차인의 권리를 간과할 경우 상당한 위험에 노출될 수 있습니다.

최근 거래 가격대와 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 합리적인 수준으로 판단되나, 임차인과의 관계 및 법적 이슈 해결이 낙찰 후 투자의 성패를 좌우할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 장점: 나주 빛가람동(혁신도시)이라는 지역적 이점으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 활용성: 오피스텔로서 1인 가구 주거 및 소규모 사업 공간으로 활용 용이.

* 시세 대비 잠재적 수익: 시장 가격이 감정가 및 임차인 보증금보다 낮은 수준이므로, 리스크 관리 하에 취득 시 시세차익 또는 임대수익 확보 가능.

* 임차인 권리 분석을 통한 기회 포착: 임차인의 우선매수권 행사 여부 및 협상 결과에 따라 유리한 조건으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 사례는 2025년 5월 6,100만원 ~ 6,150만원, 2026년 6월 5,750만원 수준입니다. 감정가는 6,200만원입니다.

따라서, 물건 자체의 시장 가치와 감정가를 고려한 합리적인 입찰가 범위는 약 60,000,000원에서 65,000,000원으로 예상됩니다.

그러나, 임차인 이동희 씨가 83,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 임차인이 우선매수권을 행사하여 직접 낙찰받을 경우, 이는 83,000,000원 이상의 가격이 될 가능성이 있습니다.

만약 임차인이 우선매수권을 행사하지 않고, 본건이 제3자에게 낙찰될 경우, 인수 보증금은 0원이지만 임차인과의 관계 설정은 여전히 중요한 과제가 될 것입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

최종 입찰가는 임차인의 의사, 경매 진행 상황, 그리고 본건에 대한 면밀한 권리 분석 및 낙찰 후 해결 방안을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.