나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12736 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남동측 인근에 위치하며,인근지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/ 지상 9층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2019.11.18) 외벽: 석재 붙임 마감 등 창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재한 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 9M 내외, 북동측으로 노폭 약 2M 내외, 북서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등.용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호(2):도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등.용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12736 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전

1.1. 건물 정보

건물명: 더플러스

사용승인일: 2019년 11월 18일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층 / 지상 9층

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

건물 전용 면적: 26.62㎡ (약 8.05평)

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 232,000,000원

감정평가서 요약:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 11월 18일 사용승인된 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '우장초등학교'와 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 도보 가능한 거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

개발 잠재력:

본건 토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 공항 관련 보호지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역 지정은 향후 개발 및 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당(을3, 2020.11.13. 접수, 120,000,000원)보다 늦은 순위의 권리들 (갑6 압류, 갑7 강제경매, 갑8 가압류)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인수되는 권리:

물건명세서상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임대차보증금 249,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

총 권리 분석 요약:

등기부 채권 총액은 1,109,000,000원으로 파악됩니다. 이는 감정가 대비 상당히 높은 금액으로, 본 건의 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 12일

확정일자: 2020년 05월 19일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보증금 249,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 유념해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 비교적 최근인 2019년에 신축된 건물로, 주변 지역의 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

주변 유사 물건 거래 사례:

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(또는 매우 유사한 건물)인 '더원'/'더플러스'(2019년식) 4층 전용면적 19.98㎡가 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건(전용면적 26.62㎡)의 가치를 추정하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 이를 기준으로 본건의 면적을 환산하면 약 287,895,900원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 다른 시점의 오래된 건물(1986년식, 2002년식) 거래 사례들은 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로, 신축 건물과의 시세 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

'우장초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공하며, '화곡역'을 이용한 시내 접근성이 좋습니다. 일반적인 주거 지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주거 환경:

다세대주택과 오피스텔이 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 249,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

높은 채권 총액:

등기부상 채권 총액이 1,109,000,000원에 달하여, 감정가(232,000,000원) 대비 현저히 높습니다. 이는 경매 절차의 복잡성과 잠재적인 채권 회수 어려움을 시사합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

일반상업지역, 공항 관련 보호지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설 유무:

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 인근에 혐오시설이 소재한다는 명확한 정보를 확인하기 어렵습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 현장 답사 및 상세한 주변 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크와 높은 총 채권액으로 인해 권리 분석 및 투자 판단에 신중을 기해야 하는 물건입니다. 특히, 채권자인 임차인 전 이 본 경매를 신청한 점은 임차인의 보증금 회수 의지가 강함을 보여주며, 이는 경매 낙찰가의 상당 부분에 영향을 미칠 수 있습니다. 감정가 대비 높은 시세 정보와 인수해야 할 보증금의 크기를 종합적으로 고려한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

편리한 교통: 지하철 5호선 '화곡역'과 버스 정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

우량 임차인의 강력한 권리: 대항력 있는 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 상황으로, 임차인의 적극적인 참여가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(동일 건물 4층 19.98㎡, 216,000,000원)를 바탕으로 본건(26.62㎡)의 시세는 약 287,895,900원으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

가장 큰 부담이 되는 부분은 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 249,000,000원입니다. 이 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 또는 감정가를 초과하지 않도록 전략 수립이 필요합니다.

시장 가치를 기준으로 총 지출액을 288,000,000원 이내로 맞춘다고 가정할 때, 입찰가는 약 39,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 그러나 경매 절차상 감정가를 기준으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

종합적인 위험 부담과 시장 상황을 고려하여, 본건의 입찰가는 40,000,000원에서 60,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출액은 약 289,000,000원에서 309,000,000원 수준이 될 것입니다. 하지만 임차인이 채권자이므로, 임차인의 입찰 참여 및 배당 상황에 따라 낙찰가는 크게 달라질 수 있음을 유념해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 심층적인 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.