나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34181 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1010-2 104동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 '문흥중앙초등학교' 북서측 인접에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상20층 건물 중 제3층 제301호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지이고 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측을 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(2014-07-29)(문흥중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문흥중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

이 사건 을구 11번 2024. 7. 15. 제106623호 주택임차권등기는 그 임차보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에도 매각으로 소멸함(임차보증금을 대위변제한 이 사건 채권자 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기서 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34181 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1010-2 104동 3층301호

감정가: 133,000,000원

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지면적: 33.44㎡ (약 10.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상20층 건물 중 제3층 제301호

이용상태: 아파트

준공연도: 1994년 (사용승인일 1994년 2월 28일)

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역(문흥중앙초등학교, 문흥중학교), 택지개발지구(사업완료지구)

건축물 부대시설: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비

1.3. 아파트 정보

아파트명: 일신

동/호수: 104동 301호

총세대수: 476세대

최고층: 20층

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

분양면적: 본 물건에 대한 구체적인 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 통상 전용면적보다 약간 큰 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치하며, '문흥중앙초등학교' 북서측에 인접해 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 본 건 부지 북측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측을 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 문흥중앙초등학교, 문흥중학교가 인접하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리인 을10 근저당(2023.01.03. 전우진, 800,000,000원)보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 을10 근저당 (말소기준권리)

* 을11 주택임차권 (2024.07.15. 한국토지주택공사, 110,000,000원) - 비록 임차권등기가 되어 있으나, 임차보증금이 전액 변제되지 않더라도 매각으로 소멸되며, 임차보증금을 대위변제한 서울보증보험 주식회사가 대항력 포기서를 제출하였습니다.

* 압류 및 강제경매 개시결정 등기 (서광주세무서장, 광주광역시, 안성시, 서울보증보험, 남구 등)

3.2. 인수되는 권리

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 6일

* 확정일자: 2020년 4월 24일

* 배당신고일자: 2024년 7월 15일

* 참고사항: 상기 임차인은 권리분석에서 설명된 바와 같이, 매각으로 인해 대항력이 소멸되어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

총 910,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 물건은 광주광역시 북구의 전통적인 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 조화롭게 배치되어 있습니다. '문흥중앙초등학교'에 근접하여 학군 배후 수요가 예상됩니다.

4.2. 수요층 분석

* 지역 주민: 인근 아파트 단지 및 주택 거주민의 주거 수요.

* 학생: 문흥중앙초등학교, 문흥중학교 학생들의 학군 수요.

* 교통 이용객: 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 수요도 일부 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

아파트 단지 내에서 기본적인 주거 생활이 가능하며, 인근 근린생활시설을 통해 상업 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 문흥중앙초등학교와 문흥중학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다.

5.3. 교통 및 접근성

주요 도로망과의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1994년 준공된 건물로, 현재 약 32년 경과하였습니다. 향후 재도장, 시설물 교체 등 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

특이사항에 'SGI 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 처리 과정에 영향을 줄 수 있는 요소이므로, 계약 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 사항

현재 대항력이 소멸되는 임차인이 존재하나, 과거 '대항력있는임차인'으로 분류되었던 점은 잠재적인 행정적 처리 과정에서 참고할 필요가 있습니다. (단, 본 경매 절차상 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동의 안정된 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 건물은 약 32년 경과하여 노후도가 있지만, 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능하나, 'SGI 인수조건 변경'에 대한 추가 확인은 필수적입니다. 최근 실거래가를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 광주 북구의 정주 여건이 양호한 지역입니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교와 중학교가 인접하여 학군 수요가 꾸준합니다.

* 권리상의 안전성: 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 가격 메리트: 감정가 및 최근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 4일: 11층 거래, 14,000만원

* 2026년 5월 16일: 5층 거래, 12,000만원

* 2026년 6월 29일: 7층 거래, 10,200만원

상기 거래 정보에서 5층 거래가 12,000만원, 7층 거래가 10,200만원으로, 층수별 시세 차이가 확인됩니다. 특히 7층 거래가가 상대적으로 낮게 형성된 점은 해당 거래의 특수성을 고려해야 합니다. 본 건은 3층으로, 5층(12,000만원)보다는 낮은 가격, 7층(10,200만원)보다는 높은 가격에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 층별 가격 차이를 감안할 때, 3층의 적정 시세 범위는 11,000만원 ~ 11,500만원 수준으로 판단됩니다. 감정가 13,300만원은 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 순수 물건 가격만을 고려하여 산정합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 110,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.