나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1004 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 312 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 소재 '전주예수병원' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 병원 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)은 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)은 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-09-15), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예수대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(화산2)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가) 목조 기와지붕 단층 주택 단층건으로, - 외 벽 : 시멘트몰탈 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 및 목재 창호 등임.

이용상태

기호2-가)는 주택 으로 이용중임.

설비내역

기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호2-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 기호ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
3. 종물 및 부합물 형태의 제시외 건물(감정평가서상 'ㄱ~ㄹ') 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1004 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 312

용도: 단독주택

감정가: 112,621,100원

토지면적: 264.00㎡ (약 79.87평)

토지지분: 13.20㎡ (약 3.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.20㎡ (약 17.00평)

건물지분: 2.81㎡ (약 0.85평)

건물 제시외면적: 1664.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/20 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOO

건축물표제부 요약 정보

건물 주용도: 단독주택

건물 구조: 일반목구조

건물 지붕: 기와

건물 사용승인일: 1946년 10월 1일

건물 연면적: 56.20㎡ (약 17.00평)

건물 층수: 지상 1층

1.1. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 주거환경개선지구, 대항력있는임차인

주의사항:

1. 일괄매각

2. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)

3. 종물 및 부합물 형태의 제시외 건물(감정평가서상 'ㄱ~ㄹ') 매각 포함

2. 입지조건

주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가에 위치하며, '전주예수병원' 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설, 병원 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지는 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(예수대학교), 주거환경개선지구(화산2), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2004년 5월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 2004년부터 장기간 거주 중으로 대항력이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 실제 권리관계 및 인수 여부는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필수적입니다.

등기부 요약

* 말소기준권리: 2025년 10월 27일 접수된 하나은행의 30,000,000원 근저당권에 기한 강제경매 개시결정 등기 (갑14).

* 본건 토지 및 건물 등기부상 최선순위 권리는 1989년 3월 4일 접수된 소유권 이전 등기(윤순길 외 1명)입니다.

* 이후 상속으로 인한 지분 이전 등기(윤영현 외 10명) 등이 존재하며, 본 경매는 하나은행의 근저당권 실행으로 인한 강제경매입니다.

* 전주지방법원 강제경매개시결정(2025타경1004) 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 말소기준권리의 채권액은 30,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변 부동산 시세 분석

* 본건 소재지 인근 중화산동1가 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2004년에 준공된 '스위트빌1차'(다세대) 및 '스위트빌2차'(연립) 사례가 확인됩니다.

* 2026년 2월, 59.72㎡ 면적의 연립주택이 6,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 49.12㎡ 면적의 다세대주택이 4,300만원에 두 건 거래되었습니다.

시세 분석

* 상기 거래 사례들은 본건과 유사한 면적대의 주거용 건물이지만, 연립/다세대 주택이므로 본건 단독주택의 지분 매각과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 본건은 56.20㎡의 단독주택이며, 1946년 사용승인된 건물로 매우 노후화되었습니다.

* 전체 물건의 감정평가액은 112,621,100원이나, 매각 대상은 토지 및 건물 지분(1/20)이므로, 감정평가액 상 해당 지분의 가치는 약 5,631,055원입니다.

* 주변 유사 면적의 주택 거래 사례(4,300만~6,500만원)와 비교할 때, 본건은 지분 매각이라는 특수성과 건물 노후도, 그리고 토지 지분 가치를 고려하여 신중한 시세 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건 인근에 '전주예수병원'이 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 예수대학교가 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주거환경: 본건은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(1/20) 매각 대상이므로, 소유권 행사, 건물 이용, 향후 매각 등에서 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있습니다. 이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 존재하며, 2004년부터 거주해왔으므로 대항력 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후: 1946년 사용승인된 건물로 매우 노후화되었을 가능성이 높아, 상당한 수리 비용 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외면적이 1664.00㎡로 본 건물 면적(56.20㎡)에 비해 매우 방대하게 기재되어 있습니다. 이는 건축물대장상의 오류이거나, 현황과 다른 부분일 수 있으며, 실제 현황 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중화산동1가에 위치한 단독주택의 지분(1/20) 매각 건입니다.

본건은 지분 매각이라는 점, 공유자우선매수권 행사 가능성, 1946년 사용승인된 매우 노후화된 건물이라는 점, 그리고 보증금/차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다.

감정평가상 해당 지분의 가치는 약 5,631,055원으로 낮게 평가되었으나, 주변 유사 면적 주택의 최근 거래 사례(4,300만~6,500만원)를 고려할 때 실제 시장 가치는 이보다 높을 가능성이 있습니다.

따라서 투자자는 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 공유자우선매수권 행사 가능성을 염두에 둔 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정평가액 대비 낮은 지분 가치로 인한 잠재적 시세차익 기대 가능성.

* 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

* 토지 지분 확보를 통한 장기적 가치 보유 가능성.

* 현장 조사를 통해 건물의 실질 가치와 리스크 요인을 명확히 파악할 경우, 저가 매수의 기회 포착 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가(지분): 약 5,631,055원

* 주변 유사 면적 단독주택 거래 사례(전체): 4,300만~6,500만원 (참고용)

* 주변 시세, 지분 매각 특성, 공유자우선매수권 행사 가능성, 건물의 노후도 등을 종합적으로 고려할 때,

안정적인 투자 및 리스크 관리를 위해서는 감정가 대비 소폭 상승한 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 공유자우선매수권 행사를 고려하여, 지나치게 높은 가격보다는 실질적인 지분 가치에 근접하거나 그 이하의 입찰가가 바람직할 수 있습니다.

추천 예상 입찰가: 10,000,000원 (천만원)

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건에 대한 최종적인 판단 및 투자는 반드시 현장 확인, 등기부 등 관련 공부의 열람, 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 또한, 주변 혐오시설 유무 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.