나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104135 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 685-75 장미빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 미상, 바닥 : 미상, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 이해관계인의 부재 및 시건장치 등으로 부득이 집합건축물대장 상의 이용상태인 다세대주택(내부 미상)으로 표기하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향 완경사지에 위치한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 685-75 :도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 봉천동 685-104 :도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건은 공부상 1층으로 표기되어 있으나, 남측 접면도로 기준 현황 2층에 소재함. ② 임대 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 685-75번지에 위치한 장미빌라 1층 102호 다세대주택입니다.

본 건의 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104135 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 268,000,000원입니다.

토지 면적은 21.00㎡ (약 6.35평)이며, 건물 면적은 41.64㎡ (약 12.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로 등재되어 있습니다.

건물 전체 연면적은 490.15㎡ (약 148.27평)이며, 대지 면적은 172.5㎡ (약 52.18평), 건축 면적은 103.23㎡ (약 31.23평)입니다.

건폐율은 59.84%이며, 용적률은 225.15%입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하는 '당곡고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남측과 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

집합건축물대장상 이용 상태는 다세대주택으로 표기되어 있습니다.

내부 상태는 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인해 확인되지 않았습니다.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 남서측 하향 완경사지에 위치한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

특이사항으로, 공부상 1층으로 표기되어 있으나 남측 접면도로 기준 현황 2층에 소재합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 7일자 국민건강보험공단 압류입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 각 압류, 가압류, 강제경매 개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 홍성윤 (2007-04-19)

* 소유권이전: 김윤기 (2022-02-23)

* 국민건강보험공단 압류 (2022-07-07) - 말소기준권리

* 주택도시보증공사 가압류 (2023-10-26)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-10-21) - 본 경매 개시결정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-09

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-01-08

* 대항력: 없음 (표면상)

주의사항 및 특별매각조건:

본건은 '임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'입니다.

또한, '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 특별매각조건이 있습니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금 반환청구권을 인수하지 않으며, 임차인이 보증금 반환채권 일부를 포기하고 임차권등기를 말소해야 매각이 성립됨을 의미합니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 지역 기반의 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 학교(당곡고등학교)가 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 6일, 서울 관악구 봉천동 888-1 (광덕빌라), 61.29㎡, 3층, 300,000,000원. (주의: 해당 JSON의 'estateAgentSggNm'이 '경기 의왕시'로 표기되어 있어 지역 정보의 정확성을 재확인할 필요가 있습니다.)

* 2026년 7월 3일, 서울 관악구 봉천동 41-7 (성진리치빌6차), 39.75㎡, 6층, 540,000,000원.

* 2026년 7월 1일, 서울 관악구 봉천동 100-84 (비쥬타운B), 26.98㎡, 3층, 283,000,000원.

시세 분석:

주변 다세대주택의 최근 매매가는 2억 8천 3백만 원부터 5억 4천만 원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

면적, 건물 연식, 층수 등에 따라 가격 차이가 발생합니다.

본건(41.64㎡)은 '비쥬타운B'(26.98㎡)보다 크고 '성진리치빌6차'(39.75㎡)와 유사한 면적대입니다.

'비쥬타운B'의 ㎡당 가격은 약 1049만 원이며, '성진리치빌6차'는 약 1358만 원입니다.

본 건의 감정가 2억 6천 8백만 원은 최근 거래된 매물들의 하단 가격보다 낮게 형성되어 있습니다.

건물 연식(2007년 사용승인)을 고려하면, 최신 건물인 '성진리치빌6차'와의 직접 비교는 어렵습니다. '비쥬타운B'(2016년식)와 비교 시, 본건 감정가는 유사하거나 약간 낮은 수준으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

'당곡고등학교'가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정된 교육환경으로 보아 교육 여건은 양호한 편입니다.

인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성 또한 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 복잡한 특별매각조건: 본건은 '주택도시보증공사(HUG)'와 관련된 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 매수인에 대한 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기, 임차권 등기 말소 조건으로 매각됩니다. 매수인은 이러한 조건을 반드시 수용해야 하며, 임차인의 보증금 반환을 직접 부담하지 않는 대신, 매각 조건에 대한 이해가 필수적입니다.

* 현황 2층에 소재: 공부상 1층이나 현황 2층에 위치하므로, 실제 이용 시 층수 혼동이나 건축물 현황과의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 내부 확인이 불가능하여 실제 점유 상태, 내부 수리 필요 여부, 하자 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 토지거래 허가구역: 본건 토지는 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)에게는 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 확인 결과, 특별히 알려진 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거지에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, '주택도시보증공사' 관련 임차인에 대한 특별매각조건이 본 건의 가장 큰 특징이자 고려 사항입니다.

매수인은 임차인의 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 수락해야 하며, 이로 인해 인수하는 보증금은 0원입니다.

공부상 1층이나 현황 2층이라는 점, 내부 확인 불가 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

감정가 대비 최근 주변 시세를 고려하면, 특수 물건 조건의 영향으로 인해 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 관악구 봉천동이라는 입지: 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 특별매각조건으로 인한 인수 보증금 0원: 명확한 조건 하에 보증금 부담이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 향후 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 일상생활 영위에 필요한 인프라가 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 26.98㎡의 '비쥬타운B'가 283,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적 41.64㎡는 이보다 크므로, 이를 기준으로 예상 시세를 산정할 수 있습니다.

비쥬타운B의 ㎡당 가격(약 1049만원)을 적용하면 41.64㎡ * 1049만원 ≈ 436,800,000원 수준이나, 본건 건물의 연식(2007년)을 고려하면 이보다 낮게 책정될 것입니다.

또한, '성진리치빌6차'의 ㎡당 가격(약 1358만원)을 적용하면 41.64㎡ * 1358만원 ≈ 565,400,000원 수준으로, 이는 신축 건물임을 감안해야 합니다.

임차인 보증금 인수액은 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 실질적인 취득 비용에 보증금 부담이 없습니다.

다만, 특별매각조건으로 인한 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서의 고려사항이 있을 수 있습니다.

내부 미확인, 현황 2층이라는 점 등 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가(268,000,000원)를 상회하는 수준으로, 290,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.