나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102087 [1] 부산광역시 사하구 감천동 530 감천단지아파트 3동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '감천중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내의 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 서측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경102087 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 감천동 530 감천단지아파트 3동 4층402호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

85,000,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1.토지 면적

총 41.82㎡ (약 12.65평)

1.5. 2.건물 면적 (전용면적/분양면적)

건물 전용 면적 56.20㎡ (약 16.99평) 입니다. 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

냉OOOOO

1.9. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 4층 402호입니다. 건물은 1982년 4월 13일 건축 허가를 받았으며, 1982년 11월 4일 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '감천중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼합된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조로 건축되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창으로 마감되어 있습니다. 건물 현상은 보통 수준입니다.

2.4. 토지 이용 상태

물건지 토지는 남하향 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로

물건지 서측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1998년 2월 24일

대항력: 있음

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전 (1986-09-25, 김상민)

* 소유권이전 (2022-02-23, 김동욱, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당 (2023-07-03, 냉동냉장수산업협동조합, 33,600,000원)

* 가압류 (2025-05-16, 에이치비저축은행, 15,414,523원)

* 가압류 (2025-07-11, 제이티친애저축은행, 4,564,380원)

* 임의경매 (2025-10-27, 냉동냉장수산업협동조합, 27,398,093원)

등기부 채권 총액: 53,578,903원

3.4. 말소기준권리

2023년 7월 3일자 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없으며, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

물건지 주변은 주거 지역이지만, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 감천문화마을 인근으로 관광객을 위한 기념품 가게, 카페, 제빵소 등 다양한 특색 있는 상점들이 운영되고 있습니다.

4.2. 업종 분포 (추정)

주거 밀집 지역으로 아파트 단지 내 상가와 주변 근린생활시설 위주로 소매점, 음식점, 학원 등이 분포할 것으로 예상됩니다. 또한, 감천문화마을 관광객을 위한 관광 관련 업종이 일부 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스 정류장을 통해 부산 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 감천중학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 편의시설

단지 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능하며, 감천문화마을 인근의 관광객 대상 시설도 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되므로, 낙찰자가 임차인의 주거권을 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

건축 사용승인일이 1982년 11월 4일로 약 40년 이상 경과한 건물로, 내부 설비 및 구조적 부분에 대한 점검과 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 형상 관련 고려사항

토지가 남하향 완경사지에 위치한 부정형 토지이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 설계 및 건축에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 감천동에 위치한 아파트로, 감정가는 8500만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명확한 권리관계 파악이 중요합니다. 1980년대 건축된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 토지 형상이 부정형이고 경사지에 위치한다는 점도 고려해야 합니다. 다만, 주변 시세 대비 적정가로 낙찰 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 사하구의 주거 지역 내 아파트 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 감천문화마을 등 관광 자원과 인접하여 지역 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(본건의 경우 0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 현재 감정가 8500만원을 기준으로, 임차인 관련 리스크, 건물 노후도, 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사와 주변 시세 비교 분석을 통해 보수적인 접근이 필요하며, 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 권리 분석 및 시장 조사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.