나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5982 [1] 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산중앙고등학교 남측 인근에 위치한 대연롯데 캐슬레전드1단지 102동 2층 206호로서, 주변은 학교, 관공서, 공동주택, 각종근린생활 시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 못골역이 위치하여 제반 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 102동 15층 건물 내 2층 206호로서, 외벽 : 치장석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

급수·배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 도시가스공급 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로 아파트부지 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 광대로, 북측 및 서측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역이며, 기호 2 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 사항은 없습니다.

물건 비고

전세사기피해자법에 의한 우선매수권 있음. 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

사건번호: 부산동부지원 2025타경5982 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정

감정가: 220,000,000원

2.

1.2. 물건 현황

2.

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1872 대연롯데캐슬레전드1단지 102동 2층206호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

토지 지분: 19.448999999999998㎡

건물 면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

건물 지분: 39.7㎡

2.

1.3. 건물 정보

2.

아파트명: 대연롯데캐슬레전드1단지

사용승인일: 2018년 2월 27일

건축물 총 연면적 (단지): 469,060.83㎡

총 동수 (단지): 30동

총 세대수 (단지): 2917세대

총 주차 대수 (단지): 3434대

본건 층수: 15층 중 2층

전용 면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

분양 면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않습니다.

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산중앙고등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 관공서, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 도시철도 2호선 못골역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

2.3. 도로 상황

2.

본건은 남측 및 동측으로 광대로, 북측 및 서측으로 소로에 접해 있습니다.

2.

2.4. 토지 이용 계획

2.

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 매각 물건

2.

건물 및 토지 일괄매각

2.

3.2. 권리 분석 요약

2.

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인: 정원용

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 14일

* 확정일자: 2021년 3월 19일

* 배당신고일자: 2025년 10월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기 피해자법에 의한 우선매수권 있음.

2.

3.4. 등기부 현황 (말소기준권리)

2.

말소기준권리는 2021년 10월 21일자 수영세무서장의 압류이며, 이보다 선순위의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 집합건물 등기부상 총 채권액은 0원으로 기재되어 있습니다.

2.

3.5. 인수되는 권리

2.

제공된 권리 분석 정보에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 관련 세부 내용은 명시되지 않았습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

2.

본건 소재지 주변으로는 각종 근린생활시설이 형성되어 있어, 단지 내외에서 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

2.

4.2. 아파트 단지 내 편의 시설

2.

대연롯데캐슬레전드1단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등 다양한 편의 시설을 갖추고 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 교육 시설

2.

단지 인근에 부산중앙고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

2.

5.2. 편의 시설

2.

주변 근린생활시설 및 단지 내 다양한 편의 시설을 통해 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

2.

5.3. 대중교통

2.

도시철도 2호선 못골역 및 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 대항력 있는 임차인 및 우선매수권

2.

본건에는 보증금 2억원, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 더불어, 임차인은 '전세사기 피해자법에 의한 우선매수권'을 가지고 있어, 이 권리를 행사할 경우 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 권리 분석상 인수 보증금은 0원으로 되어 있으나, 임차인의 법적 지위 및 우선매수권 행사에 따른 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2.

6.2. 정비구역 지정

2.

본건 소재지는 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 사업 진행 시 추가 분담금 발생 가능성 및 사업 진행 기간에 대한 고려가 필요합니다.

2.

6.3. 법적 해석 차이 가능성

2.

대항력 있는 임차인과 '인수 보증금 0원'이라는 분석 결과 간의 법적 해석 차이 또는 실제 집행 과정에서의 변동 가능성을 주의해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

부산광역시 남구 대연동에 위치한 대연롯데캐슬레전드1단지 아파트로, 준신축급 단지로서 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 주변 생활 인프라가 양호하며, 특히 부산중앙고등학교 인근이라는 점은 교육 환경 측면에서 긍정적입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 전세사기 피해자법에 따른 우선매수권 행사의 가능성은 주요 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 사전 조사가 필수적입니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 임차인 관련 이슈에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 못골역과 인접하여 교통 편의성이 높고 실수요자 선호도가 예상됩니다.

* 정비구역 지정: 향후 재개발/재건축을 통한 단지 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 최근 시세 반영: 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어, 시세 차익 및 안정적인 투자를 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 단지 내 다양한 부대시설 이용이 편리합니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

현재 감정가는 220,000,000원입니다.

본건과 동일한 면적(39.70㎡)의 최근 실거래가는 2026년 7월 7일에 21,000,000원입니다.

감정가가 최근 시세와 유사한 수준으로 책정되었습니다.

인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인과 우선매수권 행사 가능성은 잠재적 변수입니다. 이러한 불확실성을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

안전 마진을 확보하면서도 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준을 기준으로 삼아, 임차인 관련 추가 확인 후 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

* 시세 반영: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 법원 경매 동향, 경쟁 물건, 임차인 관련 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.