나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5971 [1] 부산광역시 수영구 수영동 552 수영강동원로얄듀크 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산수영경찰서" 남서측 인근에 위치하는 수영강 동원로얄듀크 104동 1층 102호로서, 부근은 사적공원, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도3호선 "망미역" 이 소재 하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물내 1층 102호로서, 외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅마감, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "공동주택(아파트)"임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남서측으로 폭 약10미터 내외, 북서측으로 폭 약13미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-01), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여, 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5971 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 수영동 552 수영강동원로얄듀크 104동 1층 102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 516,000,000원

* 토지면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

* 토지 지분: 39.097㎡ (약 11.83평)

* 건물면적: 80.56㎡ (약 24.37평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 80.5623㎡ (약 24.37평) - 전용면적 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 감정평가서상 현장 방문 시 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 입찰 전 내부 이용상황 및 관리 상태를 반드시 재확인할 필요가 있습니다.

* 특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 수영동 소재 "부산수영경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 사적공원, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 "망미역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 남서측으로 폭 약 10미터 내외, 북서측으로 폭 약 13미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 03월 18일 접수 국민은행 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 소멸되는 권리만 존재하며, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: " - 특별한 기재사항 없음)

* 채권 총액: 근저당 및 임의경매 채권액 합계 약 905,800,000원으로, 감정가 대비 높습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 인수해야 할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 감정평가서 상 내부 확인이 곤란했던 점과 임대관계 미상임을 고려할 때, 점유자 현황 및 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 부산수영경찰서, 사적공원, 근린생활시설 등이 인근에 위치합니다.

* 교통 접근성: 지하철 3호선 망미역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 개발 호재: 수영 1구역 재개발 사업 등이 진행 중으로, 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 수영강동원로얄듀크 아파트는 2014년 2월에 준공되었으며, 총 5개 동, 423세대로 구성되어 있습니다. 본건은 26층 건물 중 1층에 위치합니다.

* 주요 편의시설: 아파트 단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등)이 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. 인근에 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주차: 총 주차 대수는 485대로, 세대당 약 1.1대 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 이용상황 및 관리 상태는 본건 내부를 직접 확인해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 권리 인수 위험은 없으나, 채권자가 배당을 전액 받지 못할 가능성을 시사하며, 이는 경매 절차 진행이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 1층 위치: 1층이라는 점은 접근성은 좋으나, 소음, 사생활 침해, 채광 등에서 고층에 비해 불리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 수영동에 위치한 수영강동원로얄듀크 아파트 경매 물건입니다.

교통이 편리한 역세권 입지이며, 비교적 신축인 아파트 단지입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

다만, 감정가 대비 높은 총 채권액과 감정평가 과정에서 내부 상태 미확인이 이루어진 점은 주의해야 할 부분입니다.

따라서, 정확한 시세 조사와 함께 내부 상태를 면밀히 확인한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구라는 지역적 이점과 더불어 망미역 역세권이라는 교통 편리성.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 주변 개발 가능성: 인근 수영 1구역 등의 재개발 사업은 장기적인 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 실거래가 대비 감정가: 감정가가 최근 실거래가 하단부에 위치하여, 유찰 시 추가적인 투자 매력이 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 516,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 26일: 550,000,000원 (80.5623㎡, 3층)

* 2026년 6월 17일: 575,000,000원 (84.9394㎡, 14층)

* 2026년 6월 5일: 522,000,000원 (80.5079㎡, 4층)

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 80.56㎡ (약 24.37평)의 1층 아파트입니다.

* 최근 거래된 유사 면적(약 80.5㎡)의 1층 물건은 2026년 6월 5일 522,000,000원, 3층 물건은 2026년 6월 26일 550,000,000원에 거래되었습니다.

* 1층이라는 점과 내부 상태 미확인 리스크를 고려할 때, 최근 거래가 중 하단부 또는 그 이하의 가격을 고려해야 합니다.

* 감정가 516,000,000원은 최근 실거래가 하단부와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

* 최저 입찰가는 감정가의 80%인 412,800,000원부터 시작합니다.

* 안전 마진을 확보하고 내부 상태를 확인한 후 보수적으로 접근한다면, 1회 유찰가(412,800,000원)보다 낮은 3억 9천만원 ~ 4억 1천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.