나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5520 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1410 트럼프월드마린 에이동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 남측 인근에 위치하는 트럼프 월드마린 에이동 12층 1203호로서 부근은 대단위 고층아파트단지 및 오피스텔, 근린생활 시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '동백역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상42층 건물 내 에이동 12층 1203호로서 외벽: 복합판넬 및 치장석, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시 및 강화유리창 등임.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 가스난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 폭 20m, 북동측으로 폭 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해일위험지구(2023-09-25)<자연재해대책법>, 개발행위허가 제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5520 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1410 트럼프월드마린 에이동 12층1203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2,528,000,000원

* 토지면적: 35.87㎡ (약 10.85평)

* 건물면적: 171.70㎡ (약 52.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광안신용협동조합 (본건 사건)

* 준공일: 2007년 4월 27일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하3층 지상42층 건물 중 A동 12층 1203호

* 주차: 단지 내 총 954대 (지하 949대, 지상 5대) 가능 (전기차 충전기 지하 20대)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 남측 인근에 위치

* 주변 환경: 대단위 고층 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 형성된 지역

* 교통: 인근 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '동백역'이 위치하여 대중교통 이용 편리. 차량 접근 가능.

* 도로: 본건 남서측 및 북서측으로 폭 20m, 북동측으로 폭 15m 내외의 포장도로와 접함.

* 주변 시설: 마린시티 지역은 고급 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있으며, 혐오 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 28일자 부산은행 근저당권 (을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 확인된 내용 기준)

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 갑1~갑4: 소유권 관련 권리 (보존, 이전)

* 을5: 부산은행 근저당 (말소기준권리)

* 을12: 주식회사오션홀딩스대부 근저당

* 갑5: 광안신용협동조합 임의경매 (본건 사건)

* 을12-2, 을12-3: 근저당권부채권근질권 설정

* 갑6: 해운대구 압류

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 이후): 약 1,621,400,000원 (본 매각으로 소멸 예정)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (점유자 및 임차인 관련 상세 정보 미상)

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 해운대 마린시티 핵심 지역으로, 고급 주거지 및 상업 시설 밀집

* 유동인구: 동백역 및 버스정류장 인근으로 풍부한 유동인구 확보

* 생활 편의: 주변 근린생활시설, 상업시설, 문화시설 등 이용 용이

* 전망: 마린시티의 지속적인 가치 상승 및 안정적인 수요 기대

1.4. 생활정보

* 건물 상태:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하3층, 지상42층 중 12층 (1203호)

* 마감: 외벽 복합판넬, 치장석, 페인팅 등 / 내벽 벽지 등 / 창호 샷시, 강화유리 등

* 설비: 위생, 화재경보, 소화전, 승강기, 가스난방, 지하주차장 등 완비

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 등

* 교육 환경: 해원초등학교 인근 위치

* 아파트 정보: 트럼프월드마린 (총 2개동, 232세대)

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 정보: 임차인 현황 및 임대 관례 등 기타 참고사항이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 인수되는 권리 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 제한: '개발행위허가 제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)'이 있으나, 본건은 아파트 용도로 이용 중으로 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 보입니다. '해일위험지구' 등은 잠재적 위험 요인으로 고려할 수 있습니다.

* 권리 복잡성: 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 해운대구 마린시티의 대표적인 고급 주상복합 아파트로, 탁월한 입지 조건과 우수한 생활 환경을 자랑합니다.

* 감정가는 25.28억원으로 높게 책정되었으나, 최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 볼 때 시세는 감정가와 유사하거나 다소 하회할 수 있습니다.

* 권리관계는 복잡해 보이나, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 점유 및 임대 관련 미상 정보는 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 지역의 꾸준한 선호도와 발전 가능성을 고려할 때, 신중한 접근을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 마린시티의 중심에 위치하여 뛰어난 조망권 및 고급 주거 환경 제공

* 교통 및 생활 인프라: 동백역 도보 거리, 풍부한 상업시설 및 편의시설 인접

* 대단지 브랜드 아파트: '트럼프월드마린'이라는 브랜드 인지도와 232세대 대단지의 안정성

* 향후 가치 상승 잠재력: 해운대 지역의 지속적인 개발과 관광 수요 증가에 따른 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (JSON 정보 분석):

* 187.88㎡ (2025.11, 28층): 2,700,000,000원 (27억원)

* 217.95㎡ (2026.02, 6층): 3,000,000,000원 (30억원)

* 217.95㎡ (2026.02, 24층): 3,150,000,000원 (31.5억원)

* 본건은 171.70㎡ (약 52평)으로, 상기 매매 사례보다 면적이 작습니다.

* 평균 평당 단가(약 1419만원/㎡) 적용 시, 본건의 시세는 약 24.36억원으로 추정됩니다.

* 감정가는 25.28억원으로, 최근 매매 사례의 하한가(27억원)보다 낮으나, 면적을 고려하면 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가:

* 본건의 감정가는 2,528,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 및 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 24억 ~ 25억원 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 적고 입지 조건이 우수하나, 감정가 수준을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 수익 확보 및 경쟁 입찰을 고려하여, 감정가의 약 85~90% 수준 또는 시세 대비 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추정 예상 입찰가: 2,200,000,000원 (22억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.