나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경794 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 101동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 북동측에 인접하고 있으며, 주위는 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 내 제101동 제15층 제1503호로서, 사용승인일 (2009.01.23) 외벽 : 치장석 및 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하며 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-2호선)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합) , 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경794 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 101동 15층1503호

용도: 아파트

감정가: 3억 6천 9백만원 (369,000,000원)

토지면적: 77.58㎡ (약 23.47평)

건물면적 (전용면적 추정): 116.02㎡ (약 35.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축연도: 2009년 1월 23일 (사용승인일)

아파트명: 정관신도시현진에버빌

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리에 위치하며, '정원초등학교' 북동측에 인접해 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건은 단지 서측, 동측, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있으며, 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로) 등 다양한 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 보증금이나 월세 등 세부적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권액 336,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들(갑4, 갑5, 갑6)은 모두 말소될 예정입니다. 여기에는 신한카드와 주식회사케이비국민카드의 가압류, 정관새마을금고의 임의경매 개시결정 등이 포함됩니다.

* 등기부채권 총액: 348,782,172원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 요약상 특이사항 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 10대) 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 개요:

* 아파트명: 정관신도시현진에버빌

* 사용승인일: 2009년 1월 23일

* 동수: 14개동

* 총 세대수: 690세대

* 최고층: 15층 (본 건은 15층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 경사지붕

* 이용 상태: 공동주택 (아파트)

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등 완비.

* 주변 교육시설: 본 건 북동측 인근에 정원초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유자, 보증금, 월세 등에 대한 확인이 필요함을 시사합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변 현황 조사 및 관련 정보 확인 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 대단지 아파트의 15층 고층 세대입니다. 2009년에 건축되었으며, 주변에 학교와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 점유 관계 확인이 필수적입니다. 15층이라는 장점과 단지 내 우수한 시설을 고려할 때, 지역 내에서 안정적인 가치를 지닌 아파트로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 고층 세대 프리미엄: 15층이라는 점은 일조권, 조망권 등에서 장점을 가질 수 있습니다.

* 대단지 아파트: 690세대의 대단지로 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(84.98㎡ 기준)와 본 건의 감정가(116.02㎡ 기준) 및 15층이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 3억 5천만원 내외로 추정됩니다. 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 명도 관련 리스크 해소 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 3억 5천만원 (350,000,000원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.